Bericht Anhang

Anhang zu den Erläuterungen betreffend Änderung des Obligationenrechts (Miete und Pacht) – Berechnungsgrundlagen

1. Allgemeines

Die nachstehend aufgeführten Werte basieren auf Erfahrungszahlen, Schätzungen und Einzelberechnungen. Sie sind im Rahmen der auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Gesetzesänderung geplanten Revision der Mietrechtsverordnung zu diskutieren und können daher noch Änderungen erfahren. Insgesamt erscheinen die Zahlen aber geeignet, um einen Überblick über mögliche Grenzen der Missbräuchlichkeit und über die Grössenordnung von Mietzinsanpassungen nach revidiertem Mietrecht zu geben. Die Einzelheiten der Berechnungsgrundlagen werden in der Mietrechtsverordnung zu regeln sein.

2. Bruttorendite

Komponente Ansatz in % des mietrechtlichen Anlagewerts (Beispiel)

1. Kapitalverzinsung (Eigenkapital und 3,0 Prozent

Fremdkapital)

2. Risikozuschlag auf dem Eigenkapital 0,3 Prozent

3. Unterhaltskosten 0,75 – 2,0 Prozent

4. Betriebskosten 0,4 Prozent

5. Verwaltungskosten 0,3 Prozent

Erläuterungen:

1. Die Kapitalverzinsung entspricht dem durch die Schweizerische Nationalbank vierteljährlich zu veröffentlichenden Durchschnittssatz für inländische Hypothekarforderungen (variable und Festhypotheken). Für das vorliegende Beispiel wird ein Wert von 3,0 Prozent angenommen.

2. Der Risikozuschlag auf dem Eigenkapital wird im Gesetz auf 0,3 Prozent des mietrechtlichen Anlagewerts festgelegt. Dieser Wert resultiert aus der Überlegung, dass bei den marktgängigen Finanzierungsmodellen für den Bereich zwischen 60 und 80 Prozent der Gesamtkosten in der Regel ein um durchschnittlich 0,5 Prozent höherer Zinssatz als für den darunter liegenden Bereich (häufig erste Hypotheken) berechnet wird. Der Restbetrag ab 80 Prozent der Gesamtkosten wird in der Regel durch Eigenmittel finanziert, die einem nochmals höheren Risiko ausgesetzt sind, sodass dafür ein zusätzlicher Zuschlag von 0,5 Prozent gerechtfertigt erscheint. Damit resultiert insgesamt ein Zuschlag von 0,3 Prozent (20 Prozent der Gesamtkosten zu 0,5 Prozent plus weitere 20 Prozent zu 1 Prozent).

3. Bei der Pauschale für Unterhaltskosten ist der Tatsache Rechnung zu tragen, dass die entsprechenden Aufwendungen mit dem Gebäudealter zunehmen. Deshalb ist für die ersten Jahre eine tiefere Pauschale von beispielsweise 0,75 Prozent vorzusehen, die in der Folge kontinuierlich bis zu einem konstanten Wert von beispielsweise 2,0 Prozent nach 50 Jahren ansteigt. Eine entsprechende Tabelle ist in die Mietrechtsverordnung aufzunehmen.