Bericht Anhang

4. Gestützt auf die Erfahrungen aus der Praxis ist davon auszugehen, dass sich die im Mietzins inbegriffenen Betriebskosten auf zirka 0,4 Prozent des mietrechtlichen Anlagewerts belaufen, sofern nur die Kosten für Heizung und Warmwasser als Nebenkosten ausgeschieden werden. Sind hingegen alle nach dem Gesetz zulässigen Kosten als Nebenkosten ausgeschieden, so können nur 0,2 Prozent des mietrechtlichen Anlagewertes im Mietzins verrechnet werden. Umgekehrt ergibt sich hier ein Wert von 0,6 Prozent wenn alle Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind (Bruttomietzins).

5. Die nicht den Nebenkosten, sondern den Betriebs- und Unterhaltskosten zuzurechnenden Verwaltungskosten werden zusammengefasst und auf rund 0,3 Prozent des mietrechtlichen Anlagewerts geschätzt.

3. Mietrechtlicher Anlagewert

Der mietrechtliche Anlagewert setzt sich zusammen aus den Bau- und Landkosten oder den Erwerbskosten, den wertvermehrenden Aufwendungen und dem Teuerungsausgleich auf dem Eigenkapital. Für dieses ist von der sogenannten Regelfinanzierung mit 40 Prozent des Anlagewerts auszugehen. Die Teuerung auf dem Eigenkapital entspricht somit zwei Fünfteln des aktuellen Anlagewerts multipliziert mit der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise. Dabei sind die verschiedenen Erneuerungsetappen entsprechend ihrem Alter zu berücksichtigen.

3.1 Unbekannter Gebäudewert

Bei unbekanntem Gebäudewert wird auf den durch die Gebäudenebenkosten und die Altersentwertung bereinigten Gebäudeversicherungswert abgestellt. Die Altersentwertung ist in Form einer Reduktion zu berücksichtigen. Ausgehend von einer Lebensdauer von 100 Jahren ist von einer Entwertung von 1,0 Prozent pro Jahr, gerechnet ab der jeweils letzten Gesamterneuerung, auszugehen. Die Gebäudenebenkosten belaufen sich erfahrungsgemäss auf zirka 10 Prozent des Gebäudeversicherungswertes. Dies wird in Form eines entsprechenden Aufschlags berücksichtigt.

3.2. Unbekannter Landwert

Bei den Landwerten hat sich gezeigt, dass diese einerseits von Gemeindetypen und andererseits vom Erstellungs- oder vom Erwerbsjahr abhängig sind. Daher ist eine Unterteilung in fünf verschiedene Gemeindetypen vorgesehen, für die bei Wohnobjekten, die bis 1989 erstellt wurden, Quadratmeterpreise von 450, 350, 250, 150 sowie 75 Franken und bei Wohnobjekten, die nach 1989 erstellt wurden, Quadratmeterpreise von 900, 700, 500, 300 sowie 200 Franken gelten. Wenn bei unbekannten Landwerten im Einzelfall Diskrepanzen zu diesen pauschalen Annahmen offensichtlich sind, kann eine Einzelschätzung vorgenommen werden