Rapporto appendice

Appendice al commento concernente la modificazione del codice delle obbligazioni (locazione e affitto) - Basi di calcolo

1. In generale

I valori presentati in appresso si basano su dati empirici, stime e calcoli concreti. Dovranno essere oggetto di discussione nel contesto della revisione

dell’ordinanza sul diritto di locazione, prevista al momento dell’entrata in vigore della novella e pertanto potrebbero ancora subire delle modifiche. A quanto pare, tuttavia, questi dati consentono, nel loro complesso, di valutare il carattere abusivo delle pigioni e di stimare l’ordine di grandezza degli adeguamenti sulla base del nuovo diritto. I dettagli relativi alle basi di calcolo dovranno essere definiti nell’ordinanza sul diritto di locazione.

2. Rendimento lordo

Componente Quota in % del valore d’investimento in base al diritto di locazione (esempio)

1. Remunerazione del capitale (capitale 3,0 per cento

proprio e capitale di terzi)

2. Supplemento per il rischio sul capitale 0,3 per cento

proprio

3. Spese di manutenzione 0,75 – 2,0 per cento

4. Spese d’esercizio 0,4 per cento

5. Spese d’amministrazione 0,3 per cento

Commento

1. La remunerazione del capitale corrisponde al tasso medio pubblicato trimestralmente dalla Banca nazionale svizzera per i crediti ipotecari concessi in Svizzera (ipoteche variabili e fisse). Per il presente esempio supporremo un tasso del 3,0 per cento.

2. Il supplemento per il rischio sul capitale proprio è fissato nella legge e ammonta allo 0,3 per cento del valore d’investimento calcolato in base al diritto di locazione. Questo valore è stato fissato tenendo conto del fatto che i modelli di finanziamento correnti prevedono in genere, per la fascia compresa tra il 60 e l’80 per cento del costo complessivo, un tasso d’interesse superiore in media dello 0,5 per cento ai tassi previsti per la fascia al di sotto del 60 per cento (che spesso è coperta da un’ipoteca di primo grado). Al di sopra dell’80 per cento del costo complessivo, l’importo residuo è generalmente finanziato con fondi propri, che sono sottoposti a un rischio ancora maggiore, sicché si può legittimamente aggiungere al tasso un ulteriore 0,5 per cento. In totale, ne risulta un tasso dello 0,3 per cento (20% del costo complessivo allo 0,5% più un altro 20% all’1%).

3. Il forfait per le spese di manutenzione è determinato in considerazione del fatto che queste spese aumentano parallelamente all’età dell’immobile. Perciò, per i primi anni di vita di uno stabile deve essere previsto un tasso forfetario piuttosto modesto, poniamo dello 0,75 per cento, che in seguito aumenta fino a raggiun-