Rapporto appendice

gere un valore costante, poniamo del 2,0 per cento, in un periodo di cinquant’anni. Bisognerà inserire un'opportuna tabella nell’ordinanza sul diritto di locazione.

4. L’esperienza insegna che le spese d’esercizio incluse nella pigione corrispondono circa allo 0,4 per cento del valore d’investimento determinato in base al diritto di locazione, se non si comprendono le spese di riscaldamento e per l’acqua calda. Se invece dalla pigione si escludono tutte le spese che secondo la legge possono essere conteggiate separatamente come spese accessorie, si può aggiungere alla pigione soltanto lo 0,2 per cento del valore d’investimento determinato in base al diritto di locazione. Viceversa, se tutte le spese accessorie sono comprese nella pigione (pigione lorda), si può tener conto dello 0,6 per cento del valore d’investimento.

5. Le spese d’amministrazione che non rientrano tra le spese accessorie ma tra le spese d'esercizio e di manutenzione vengono raggruppate e stimate a circa lo 0,3 per cento del valore d’investimento determinato in base al diritto di locazione.

3. Valore d’investimento determinato in base al diritto di locazione

In diritto della locazione, il valore d’investimento è composto dal costo della costruzione e del terreno o dal prezzo d’acquisto più le spese ad incremento del valore e la compensazione del rincaro sul capitale proprio, calcolata in ragione del 40 per cento del valore d’investimento secondo il modello di finanziamento adottato. Il rincaro sul capitale proprio corrisponde quindi ai due quinti del valore di finanziamento attuale moltiplicato per la variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo. Occorre tener conto anche delle diverse fasi di rinnovo secondo l’età dell’immobile.

3.1 Valore dell’immobile sconosciuto

Se il valore dell’immobile non è noto, ci si baserà sul valore assicurativo depurato delle spese di sistemazione esterna e del deprezzamento dovuto all’età. Il deprezzamento dovuto all’età deve essere sottratto. Supponendo un ciclo di vita massimo di 100 anni, il deprezzamento corrisponde all’1 per cento l’anno, calcolato a partire dall’ultimo rinnovo generale. Le spese di sistemazione esterna corrispondono per esperienza al 10 per cento circa del valore assicurativo dell’immobile. Quest’ultimo valore deve essere sommato.

3.2. Valore del terreno sconosciuto

Trattandosi del valore del terreno, si sa per esperienza che esso dipende in parte dal tipo di comune in cui è ubicato e in parte dall’anno di costruzione o d’acquisto. Perciò, è prevista una suddivisione in cinque tipi di comuni, a seconda dei prezzi praticati al metro quadrato per i terreni degli alloggi costruiti prima del 1989 (comuni con prezzi al m2 attorno a 450, 350, 250, 150 e 75 franchi) e di quelli praticati per i terreni di alloggi costruiti dopo il 1989 (comuni in cui un m2 di terreno costa 900, 700, 500, 300 e 200 franchi). Se il prezzo del terreno non è noto e nella fattispecie sussistono discrepanze rispetto a questi valori forfetari si può procedere a una stima concreta.