Rapport annexe

supplémentaire de 0,5 % paraît justifiée. C’est ainsi que l’on arrive, en tout, à un supplément total de 0,3 % (20 % du coût global à 0,5 % plus 20 % à 1 %).

3. Le forfait pour frais d’entretien tient compte du fait que ces derniers augmentent avec l’âge du bâtiment. Il convient dès lors de définir un forfait plus bas, p. ex. de 0,75 %, les premières années, qui augmentera ensuite progressivement pour atteindre une valeur fixe, de 2,0 % p. ex., après 50 ans. Ces taux seront fixés dans l’OBLF au moyen d’un tableau ad hoc.

4. L’expérience montre que les frais d’exploitation compris dans le loyer s’élèvent à environ 0,4 % de la valeur d’investissement déterminante lorsque les frais accessoires ne comprennent que l’eau chaude et le chauffage. Si tous les frais accessoires sont séparés du loyer, on prendra en considération seulement 0,2 % de la valeur d’investissement. A l’inverse, ce taux s’élèvera à 0,6 % lorsque tous les frais accessoires sont inclus dans le loyer.

5. On estime que l’ensemble des frais administratifs, qui ne font pas partie des frais accessoires mais s’ajoutent aux frais d’exploitation et d’entretien, s’élèvent à environ 0,3 % de la valeur d’investissement déterminante.

3. Valeur d’investissement déterminante

La valeur d’investissement déterminante se compose des coûts de construction et du terrain ou du coût d’achat, ainsi que des dépenses générant une plusvalue et de la compensation du renchérissement sur le capital propre calculé à hauteur de 40 % de la valeur d’investissement conformément au modèle de financement adopté. Le renchérissement sur le capital propre correspond donc aux deux cinquièmes de la valeur d’investissement effective multipliée par la correction de l’indice des prix à la consommation. On tiendra compte des diverses étapes de rénovation en fonction de leur âge.

3.1 Valeur inconnue du bâtiment

Lorsque la valeur du bâtiment n’est pas connue, on prendra en considération la valeur d’assurance du bâtiment corrigée de la dépréciation due à l’âge et des frais d’aménagement extérieur de l’immeuble. Partant d’une durée de vie de 100 ans, on tiendra compte d’une dévalorisation de 1,0 % par an à compter de la dernière rénovation globale. Les frais d’aménagement extérieur de l’immeuble entraînent une correction de 10 % vers le haut étant donné que l’expérience montre qu’ils s’élèvent au dixième environ de la valeur assurée du bâtiment.

3.2. Valeur inconnue du terrain

On a constaté, en ce qui concerne la valeur du terrain, qu’elle dépend d’une part du type de commune et, d’autre part, de l’année de construction ou d’acquisition. Par conséquent, on a prévu cinq types de commune avec un prix fixé à 450, 350, 250, 150 et 75 francs le m² pour les objets jusqu’en 1989 et de 900, 700, 500, 300 et 200 francs le m² après 1990. On procédera à une estimation individuelle lorsque le prix du terrain n’est pas connu et que le calcul forfaitaire a abouti à un résultat manifestement erroné.

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