Rapport sur les résultats

Bewirtschaftung ausgerichtet. Sie bilden eine an dasselbe Objekt gebundene Partnerschaft, die zufolge ihrer spezifischen Interessenausrichtung dafür sorgt, dass die heutige Nutzung nicht in Widerspruch gerät zur langfristigen Wert- und Substanzerhaltung; eine Anforderung, die bekanntlich im Bereich des traditionellen Stockwerkeigentums sowie bei genossenschaftlichen Strukturen zu grossen Problemen führt, indem hier die Substanz der allgemeinen Liegenschaftsteile notorisch zu kurz kommt.

Dieser Nachhaltigkeitseffekt steht nicht im Widerspruch zur Profitabilität des Wertinvestments in die allgemeinen Liegenschaftsteile; dies aus folgenden Gründen:

Die "Kundschaft" des Investors, also die Wohnungseigentümer, tendieren zur Bereitschaft, einen höheren Betrag fürs Wohnen auszugeben, als dies die Wohnungsbenutzer in Miete tun. Das - für die Attraktion von Mitteln in Immobilienanlagen entscheidende - Renditenpotenzial ist also tendenzieller höher als bei der Miete.

Der Investor hat grundsätzlich kein Leerstandsrisiko, zumal der Wohnungsbenutzer nur dann ausscheidet, wenn er seine Wohnung einem Nachfolger verkauft, der alsdann seinerseits nahtlos die Rendite an den Investor gewährleistet. (Vorbehalten bleibt natürlich die Zahlungsunfähigkeit des Wohnungsbenützers; ein Problem, das sich aber auch für den Vermieter stellt.)

Der Investor hat pro Objekt weniger Mittel gebunden als bei der Vermietung, nämlich bloss in die allgemeinen Liegenschaftsteile, nicht auch in die Wohnungen. Dies eröffnet bei kleinen Privatinvestoren die Möglichkeit zur Reduktion der Fremdfinanzierung, bei grossen Investoren die Möglichkeit einer breiteren Risikostreuung.

Der Investor hat unterproportionalen Verwaltungsaufwand, zumal er von allen Wohnungsrelevanten Aufwändungen enthoben ist, so namentlich von solchen im Zusammenhang mit Bewohnerwechseln; und ebenso hinsichtlich Unterhalt und Reparaturen an eingebauten Haushaltgräten und -einrichtungen, zu denen der Bewohner in viel näherer Beziehung steht und damit auch effizienter für den sachgerechten Unterhalt sorgen kann.

e) Anwendung auf Geschäftsimmobilien

Die Revisionsvorlage sieht vor, dass das Raumrecht nicht auf Wohnungen beschränkt bleibt, sondern auch für andere, namentlich geschäftliche Nutzungen zur Verfügung steht. Dies ist sehr zu begrüssen.

So entspricht es einem aktuellen Bedürfnis der Wirtschaft, grössere Immobilieninvestitionen, beispielsweise in Logistik-, Infrastruktur-, Lagerbauten etc. auszugliedern; nicht bloss verwaltungsmässig, sondern auch punkto Investition. In diesem Zusammenhang bekannt sind die Rechtsstrukturen des Sale and Lease back oder Rent back, generell auch des Immobilienleasings, der Rohbauvermietung etc. Hier könnte nun das neue Modell eine nuanciertere Variante zur Verfügung stellen, bei der die Immobilie nicht nur dem Betreiber oder dem Investor, sondern in einem je beidseits massgeschneiderten und dosierten Ausmass zugewiesen wird.

Von Interesse ist die neue Struktur auch im Anwendungsgebiet grosser urbaner Zentren mit hybrider Nutzung, wo unterschiedliche Betriebe (Läden, Büros, eventuell Wohnungen etc.), Infrastruktur (Verbindungen, Galerien, Passerellen