Rapport sur les résultats

Gemäss Art. 779p Abs. 2 ZGB kann ein Berechtigter nur wegen Problemen mit den anderen Bewohnern und Benutzern zur Veräusserung des Raumrechts verurteilt werden, nicht aber, wenn es im Verhältnis zum Belasteten zu Problemen kommt. Ist diese Regelung sinnvoll?

Ist ein Mieter, dessen Vertrag vom Vermieter gekündigt wird, angesichts der Möglichkeit, das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen erstrecken zu lassen, nicht besser gestellt als ein Raumrechts-Berechtigter, der wegen Nichtbezahlens des Zinses auf Pfandverwertung betrieben wird? Wenn ja, ist dies sinnvoll?

Was genau heisst "sinngemäss anwendbar" in Art. 779o Abs. 1 Satz 2 ZGB?

Sind die Bestimmungen von Art. 273a OR (Familienwohnung) zu beachten?

Finden Art. 274 ff. OR (Behörden und Verfahren) Anwendung?

Ist das Raumrecht als übertragbare und vererbliche Dienstbarkeit ausgestaltet, so entscheidet allein der Berechtigte, an wen er sein Recht veräussert. Der Belastete muss das Verhältnis mit dem Erwerber fortsetzen. Das heisst, dass der Belastete keinerlei Möglichkeit hat, seinen Vertragspartner auszuwählen. Der Belastete hat demnach - anders als ein Vermieter - keine Möglichkeit, durch eine kluge Auswahl dafür zu sorgen, dass Personen in seine Liegenschaft einziehen, die zueinander passen.

Kommt es zu einer Neuvermietung einer Wohnung, so hat der Vermieter die Möglichkeit, den Mietzins der Wohnung anzupassen, sofern der Anfangsmietzins dadurch nicht missbräuchlich wird. Hat der Raumrechts-Belastete eine entsprechende Möglichkeit oder muss er bei der Begründung der Raumrechts die Anteile quotenmässig festlegen, so wie es bei der Begründung von Stockwerkeigentum üblich ist?

Aus dem Gesetzestext sollte eindeutig hervorgehen, ob der Zins gemäss Art. 779o ZGB nur für die Nutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen geschuldet ist (während für die Einräumung des Raumrechts eine einmalige Zahlung erfolgt) oder ob der Zins auch für das Raumrecht an sich geschuldet ist.

Art. 779p Abs. 2 ZGB, welcher von der Veräusserung des Rechts spricht, lässt erstere Variante wahrscheinlich erscheinen, während die Erläuterungen (S. 35) den Zins nicht nur für Unterhalt und Verwaltung der allgemeinen Teile vorsieht, sondern auch für Verzinsung und Amortisation des investierten Kapitals.

Ist aus Art. 779o Abs. 1 Satz 2 ZGB abzuleiten, dass bei der Überprüfung der Höhe des Zinses auch die Höhe der Entschädigung für die Übertragung des Raumrechts zu berücksichtigen ist? Wenn ja, wie lange nach der Übertragung und in welchem Umfang?

Ich hoffe, dass diese Fragen bei einer allfälligen Weiterarbeit an den vorgeschlagenen Art. 779m ff. ZGB geklärt werden können.

SVW: Der Vorentwurf ist jedoch sowohl im Konzept als auch im Einzelnen unvollständig und unausgereift. Aufgrund der vorliegenden Fassung ist es insbesondere schwierig zu beurteilen, ob Projekte im Raumrecht eine Realisierungschance haben, d.h. ob sich Bauherren und Investoren finden lassen werden. Dies führt aber nicht dazu, dass wir die vorgeschlagene Ergänzung in Bausch und Bogen verwerfen. Angesichts der aus unserer Sicht ausgesprochen sinn-