Rapport sur les résultats

lichkeiten bei Pflichtverletzung des Raumeigentümers, die Position des Letzteren scheint also stärker als die des Gebäudeeigentümers.

Der Verweis auf das Mietrecht ist auch hinsichtlich Miet- bzw. Raumrechtszinsberechnung problematisch, da ganz andere Voraussetzungen bestehen. Während der Mietzins einen vollumfänglichen Unterhaltsanspruch abgilt, sollen mit dem Raumrechtszins nur die Kosten für die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile entschädigt werden. Seine Räume und Einrichtungen muss der Raumeigentümer selbst unterhalten. Auch bezüglich Nebenkosten sind die Mietrechtsvorschriften für das geplante Raumrecht nicht geeignet. Sinnvoll wäre, die Zinsmodalitäten analog dem Baurecht der Parteiautonomie zu unterstellen.

Die Unterhaltspflicht des Gebäudeeigentümers gemäss Absatz 3 sollte sich auch auf Zugang und Umgebung des Gebäudes beziehen (Wege, Rasenflächen, Hecken, Kinderspielplätze, Besucherparkplätze, etc.).

Überhaupt nicht geregelt ist die Möglichkeit baulicher Veränderungen, die über Unterhalt und Sanierung hinausgehen. Es gibt keine Regelung über Rechte zur Initiierung, Ausgestaltung oder Finanzierung von baulichen Veränderungen. Zu bedenken ist in diesem Zusammenhang die Problematik der Beschlussfassung, wie sie sich beim Mit- und Stockwerkeigentum gezeigt hat.

SwissBanking: Abs. 1: Dass die sinngemässe Anwendung der Bestimmungen des Obligationenrechts über die Mietzinsgestaltung sinnvoll ist, bezweifeln wir angesichts der mietrechtlichen Praxis und Probleme, gerade auch im Blick auf die politischen Entwicklungen in diesem Bereich. Der zweite Satz dieser Bestimmung mit dem entsprechenden Verweis wäre deshalb zu streichen (wenn an der Einführung des Raumrechts überhaupt fest gehalten wird).

Abs. 2: Hier sollte das Retentionsrecht nicht alternativ neben, sondern kumulativ zum Pfandrecht möglich sein. Die umfassende Pfandhaft nach Art. 805 ZGB muss in jedem Fall sichergestellt bleiben.

Uni LA: L'art. 779o soulève une problématique générale s'agissant de cette nouvelle institution que serait la servitude de droit de volume: celle de son utilisation pour contourner les règles protectrices des locataires en matière de bail à loyer. Aujourd'hui déjà, il est possible d'admettre qu'un usufruit ou un droit d'habitation se voit appliquer les règles du bail à loyer, parce qu'il s'agit en réalité d'un bail déguisé sous la forme d'un droit réel (R. Barbey, Commentaire du droit du bail, III, Genève 1991, n. 153 p. 66 ad Introduction).

Cette problématique est bien abordée par l'art. 779o al.1, seconde phrase, du projet, rendant applicable les règles du Code des obligations sur la fixation du loyer (art. 269 ss CO). Mais cette réglementation qui n'est qu'un simple renvoi imprécis soulève de très importantes problématiques pratiques. Implique-t-elle en effet par exemple que le propriétaire puisse introduire unilatéralement des restrictions d'usage au détriment du titulaire du droit réel, en application de l'art. 269d al. 3 CO? Est-ce que le formulaire officiel doit être utilisé, y compris, selon les cantons, aux conditions de l'art. 270 al. 2 CO? Est-ce que le droit réel doit être prolongé pendant la durée d'une contestation du "loyer" selon l'art. 270e? La compétence en matière de conciliation et la procédure judiciaire relèverontelles des art. 274 ss CO? etc … etc …

De plus, la fixation du loyer n'est pas le seul point sur lequel la protection du locataire peut être contournée par le droit de volume. Si le propriétaire n'exé-