10 Valore del terreno

Per valore del terreno si intende terreno con urbanizzazione grezza. L’urbanizzazione grezza comprende sostanzialmente:

• l’esecuzione delle condotte di accesso e di scarico-evacuazione, delle vie di accesso fino al limite particellare e dal limite particellare (di regola contributi versati agli enti pubblici per strade e infrastrutture, contributi di miglioria ecc.),

• le misurazioni catastali, i costi riferiti alle particelle (ad es. costi per i geometri, costi di mutazione di iscrizioni nel registro fondiario in seguito al raggruppamento o alla suddivisione di particelle), e

• i costi per la picchettazione.

Se non utilizza il terreno per scopi esclusi dall’imposta, il contribuente è legittimato, nell’ambito della sua attività imprenditoriale, a dedurre l’imposta precedente sulle spese per l’urbanizzazione grezza.

Esempio
L’impresa generale contribuente Rosato-Sabadini SA acquista dal privato Paolo Prati, domiciliato a Minusio, un terreno edificabile non urbanizzato per 3 milioni di franchi. L’urbanizzazione grezza (edificazione delle condotte di accesso e di scarico-evacuazione nonché delle vie d’accesso) d’importo pari a 250 000 franchi è effettuata dal Comune di Minusio. Nell’ambito dell’urbanizzazione grezza, la Rosato-Sabadini SA deve inoltre sostenere ulteriori costi gravati d’imposta precedente per misurazioni catastali e parcellizzazioni pari a 32 430 franchi (incl. 8,1 % IVA). La Rosato-Sabadini SA vende in un secondo tempo metà del terreno edificabile (prestazione complessiva comprese l’urbanizzazione grezza, le misurazioni catastali, parcellizzazioni ecc.) al prezzo di 1,8 milioni di franchi alla Benetti Immobili SA. Utilizzerà l’altra metà (comprese l’urbanizzazione grezza, le misurazioni catastali, parcellizzazioni ecc.) per l’edificazione di un immobile commerciale (in vista della locazione successiva).

Trattamento fiscale

• Il trasferimento del terreno edificabile da Paolo Prati alla Rosato-Sabadini SA avviene senza aggravio d’imposta.

• Le prestazioni effettuate dal Comune di Minusio per l’urbanizzazione grezza pari a 250 000 franchi costituiscono per esso un’attività sovrana. La relativa fatturazione avviene quindi senza IVA.

• In un primo tempo, la Rosato-Sabadini SA può, nell’ambito della sua attività imprenditoriale, far valere l’imposta precedente sulle spese sostenute e gravate d’imposta precedente pari a 32 430 franchi.

  Alla rivendita di metà terreno edificabile alla Benetti Immobili SA, la Rosato-Sabadini SA dovrà però procedere a una correzione della deduzione dell’imposta precedente.

  Tale rivendita, compresi i costi dell’urbanizzazione grezza, non soggiace all’imposta (art. 24 cpv. 6 lett. c in relazione con l’art. 21 cpv. 2 n. 20 LIVA).

  La Rosato-Sabadini SA utilizza l’altra metà del terreno edificabile per la sua attività imprenditoriale (edificazione di un immobile commerciale in vista della locazione successiva). Non deve effettuare alcuna correzione della deduzione dell’imposta precedente.

  Se già al momento dell’urbanizzazione grezza sa che una parte del terreno edificabile sarà rivenduta, la Rosato-Sabadini SA deve procedere in anticipo alla correzione proporzionale della deduzione dell’imposta precedente sulle spese sostenute.

• Sulle spese gravate d’imposta precedente per l’edificazione grezza riferita all’edificazione dell’immobile commerciale la Rosato-Sabadini SA ha diritto alla deduzione dell’imposta precedente nell’ambito della sua attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta precedente (ad es. locazione con opzione).

Se è compreso nel prezzo forfetario di una costruzione, di principio il valore del terreno deve essere esposto separatamente nei documenti di vendita (ad es. contratto o fattura). È sufficiente un’indicazione analoga al testo seguente:

«Nel prezzo forfetario di 800 000 franchi è compresa l’IVA dell’8,1 % sull’importo di 600 000 franchi, ossia sull’importo senza il valore del terreno, pari a 200 000 franchi.»

Il venditore ha però anche la possibilità di documentare dettagliatamente il valore del terreno con documenti e/o registrazioni appropriati.

Modifica della prassi in seguito a una sentenza di un tribunale riguardante la prassi vigente dell’AFC (data di pubblicazione: 29.09.2025; riguardo all’applicabilità temporale, → info IVA Prassi dell’AFC: applicabilità temporale).