10 Valeur du sol

La valeur du sol se réfère au terrain doté de l’équipement de base. L’équipement de base inclut, pour l’essentiel :

• l’installation des conduites, la construction de routes d’accès depuis et jusqu’à la limite des parcelles (en général, sous la forme de contributions routières, contributions à l’infrastructure générale ou de quartier, contributions de plus-value versées aux communes),

• les mensurations cadastrales, les coûts de parcellisation (par ex. honoraires de géomètres, droits de mutation au registre foncier en cas de remaniement ou de fractionnement parcellaire), et

• les coûts de bornage du terrain.

Si l’assujetti n’utilise pas le terrain à des fins exclues du champ de l’impôt, il peut, dans le cadre de son activité entrepreneuriale, déduire l’impôt préalable grevant les dépenses liées aux travaux d’équipement de base du terrain.

Exemple
L’entreprise générale assujettie Rochat Constructions SA acquiert auprès de Monsieur Marcel Dupont domicilié à Crissier un terrain à bâtir non viabilisé pour 3 millions de francs. Les travaux d’équipement de base (pose de conduites d’alimentation et d’évacuation, voies d’accès) d’un montant de 250 000 francs sont effectués par la commune de Crissier. Dans le cadre des travaux d’équipement de base, l‘entreprise Rochat Constructions SA doit supporter des frais supplémentaires grevés d’impôt préalable pour les mensurations cadastrales, les coûts de parcellisation, etc., d’un montant de 32 430 francs (TVA à 8,1 % incl.). L’entreprise Rochat Constructions SA vend dans un deuxième temps une moitié du terrain (prestation globale comprenant les travaux d’équipement de base, les mensurations cadastrales, les coûts de parcellisation, etc.) à la société Chapuis Immobiliers SA pour un montant de 1,8 million de francs. Elle utilise la deuxième moitié (y c. les travaux d’équipement de base, les mensurations cadastrales, les coûts de parcellisation, etc.) pour la construction d’un immeuble commercial (destiné à la location).

Appréciation fiscale

• Le transfert du terrain à bâtir de Monsieur Marcel Dupont à l’entreprise générale Rochat Constructions SA n’est pas grevé de l’impôt.

• Les prestations fournies par la commune de Crissier pour les travaux d’équipement de base de 250 000 francs constituent pour cette dernière une activité relevant de la puissance publique. Par conséquent, la facturation de la part de la commune de Crissier s’effectue sans TVA.

• Dans un premier temps, l’entreprise générale Rochat Constructions SA peut déduire, dans le cadre de son activité entrepreneuriale, l’impôt préalable grevant les dépenses engagées et grevées d’impôt préalable d’un montant de 32 430 francs.

  Lors de la revente de la moitié du terrain à bâtir à la société Chapuis Immobiliers SA, l’entreprise Rochat Constructions SA doit cependant effectuer une correction de la déduction de l’impôt préalable. En effet, cette vente, y compris les travaux d’équipement de base, n’est pas soumise à la TVA (art. 24, al. 6, let. c, en relation avec l’art. 21, al. 2, ch. 20, LTVA).

  L’entreprise générale Rochat Constructions SA utilise l’autre moitié du terrain à bâtir pour son activité entrepreneuriale (construction d’un immeuble commercial destiné à la location). Il n’y a pas lieu de procéder à une correction de la déduction de l’impôt préalable pour cette partie.

  Si, au moment des travaux d’équipement de base, l’entreprise générale sait déjà qu’une partie du terrain à bâtir sera revendue, il y a lieu de corriger d’avance et de manière proportionnelle la déduction de l’impôt préalable sur les dépenses engagées.

• Dans le cadre de son activité entrepreneuriale donnant droit à la déduction de l’impôt préalable (par ex. location avec option), l’entreprise générale Rochat Constructions SA a droit à la déduction de l’impôt préalable grevant les dépenses grevées de TVA engagées pour les travaux d’équipement de base de l’immeuble commercial.

Si la valeur du sol est incluse dans le prix forfaitaire d’une construction, elle doit en principe être mentionnée séparément dans les documents de vente (par ex. contrat ou facture). Il peut s’agir d’une simple mention comme

« Le prix forfaitaire de 800 000 francs comprend, sans la valeur du sol de 200 000 francs, 8,1 % de TVA sur 600 000 francs. »

Le vendeur a toutefois aussi la possibilité de documenter en détail la valeur du sol au moyen de pièces justificatives et / ou d’enregistrements appropriés.

Modification d’une pratique actuelle suite à un arrêt d’un tribunal concernant la pratique actuelle de l’AFC (date de publication : 29.09.2025 ; concernant l’applicabilité temporelle, → Info TVA Pratiques de l’AFC: applicabilité temporelle).