8.1.2 Veräusserung einer bisher für Banktätigkeiten verwendeten Liegenschaft (ohne und mit Option)

MWST-Branchen-Info 15 · Vorsteuerpauschale für Banken

Geltend · Stand ab 1. Januar 2018

ESTV · MWST-Branchen-Info 15 · Ziff. 8.1.2 · Deutsch

Sachverhalt
Ein für die Bank B bis Mitte Oktober 2018 erstellter Neubau wird ab 1.11.2018 bis 30.6.2023 für Banktätigkeiten genutzt (Vermögensverwaltung, Kreditgeschäfte usw.). Auf den 1.7.2023 wird die Liegenschaft samt Heizölvorrat veräussert.

Die Vorsteuerpauschalen für die Jahre 2018 - 2023 belaufen sich auf

	2018:	27 %
	2019:	30 %
	2020:	25 %
	2021:	31 %
	2022:	35 %
	2023:	32 %

Für die Erstellung des Gebäudes und für sonstige Kosten sind folgende Aufwendungen angefallen (alle Beträge in CHF):

	Total- betrag	Steuerun- belasteter Betrag	Betrag inkl. MWST	Steuer- satz in %
Landerwerb (Boden)	900’000	900’000	0	-

Roherschliessungskosten	80’000	5’000	75’000	7,7

Kosten Gebäudeerstellung	3’000’000	150’000	2’850’000	7,7

Ab dem Jahr 2019 jährlich angefallene werterhaltende Unterhalts- und Betriebskosten (Heizöl, Hauswartung usw.)	50’000	0	50’000	7,7

Heizölvorrat am 30.6.2023: Einkauf und Geltendmachung der Vorsteuer im Jahre 2022	20’000	0	20’000	7,7

2	Steuerliche Massnahmen
2.1	Verkauf der Liegenschaft ohne Option

a.	Bestimmung der zu besteuernden Aufwendungen beziehungsweise Vorsteuer Der Eigenverbrauch ist zu dem im Zeitpunkt der Investition geltenden Steuersatz auf folgenden Aufwendungen beziehungsweise Vorsteuer abzurechnen:
	-	Zeitwert der Vorsteuer auf den Kosten für die Gebäudeerstellung;
	-	Vorsteuer auf dem Einkaufspreis des Heizölvorrats.
	Kein Eigenverbrauch muss auf den jährlich angefallenen werterhaltenden Unterhalts- und Betriebskosten resp. deren Vorsteuer abgerechnet werden.

Steuerberechnung

		Gebäudeerstellung:	Beträge in CHF
		Roherschliessungskosten (inkl. 7,7 % MWST)	75’000
		Kosten Gebäudeerstellung (inkl. 7,7 % MWST	2’850’000
		Total Anlagekosten (inkl. 7,7 % MWST)	2’925’000
		davon 7,7 % MWST resp. Vorsteuer (gerundet)	209’123
		Abschreibung für die Jahre 2018 bis 2022; 5 Jahre à 5 % = 25 % von 209’123 Franken	- 52’281
		Zeitwert Vorsteuer für Kosten der Gebäudeerstellung	156’842
		Korrektur des Vorsteuerabzugs per 1.7.2023: Auf der Gebäudeerstellung im Jahr 2018 konnte die Bank gemäss damaliger Vorsteuerpauschale einen Vorsteuerabzug von 27 % vornehmen. Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch:
		27 % von 156’842 Franken	42’347
		Heizölvorrat:
		Heizölvorrat am 30.6.2023 (inkl. 7,7 % MWST)	20’000
		davon 7,7 % MWST bzw. Vorsteuer	1’430
		Korrektur des Vorsteuerabzugs per 1.7.2023: Auf dem Einkauf von Heizöl im Jahr 2022 konnte die Bank gemäss damaliger Vorsteuerpauschale einen Vorsteuerabzug von 35 % vornehmen. Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch:
		35 % von 1’430 Franken	501
		Die Bank B hat die Korrekturen von 42’347 und 501 Franken in der MWST-Abrechnung des dritten Quartals 2023 unter Ziffer 415 zu deklarieren.

2.2

Verkauf der Liegenschaft mit Option

a.	Bestimmung der zu entsteuernden Aufwendungen beziehungsweise Vorsteuer Eine Einlageentsteuerung per 1.7.2023 ist zu den ursprünglich belasteten Steuersätzen auf folgenden Aufwendungen beziehungsweise Vorsteuer möglich:
	-	Zeitwert der Vorsteuer auf den Kosten für die Gebäudeerstellung;
	-	Vorsteuer auf dem Einkaufspreis des Heizölvorrats.
	Keine Einlageentsteuerung ist auf den jährlich angefallenen werterhaltenden Unterhalts- und Betriebskosten resp. deren Vorsteuern möglich.

Steuerberechnung

		Gebäudeerstellung:	Beträge in CHF
		Roherschliessungskosten (inkl. 7,7 % MWST)	75’000
		Kosten Gebäudeerstellung (inkl. 7,7 % MWST)	2’850’000
		Total Anlagekosten (inkl. 7,7 % MWST )	2’925’000
		davon 7,7 % MWST bzw. Vorsteuer	209’123
		Abschreibung für die Jahre 2018 bis 2022; 5 Jahre à 5 % = 25 % von 209’123 Franken	- 52’281
		Zeitwert Vorsteuer für Kosten der Gebäudeerstellung	156’842
		Einlageentsteuerung per 1.7.2023: Auf der Gebäudeerstellung im Jahr 2018 konnte die Bank gemäss damaliger Vorsteuerpauschale einen Vorsteuerabzug von 27 % vornehmen.
		Zu entsteuern sind demnach 73 % (100 - 27 %), 73 % von 156’842 Franken	114’495
		Heizölvorrat:
		Heizölvorrat am 30.6.2023 (inkl. 7,7 % MWST)	20’000
		davon 7,7 % MWST bzw. Vorsteuer	1’430
		Einlageentsteuerung per 1.7.2023: Auf dem Einkauf von Heizöl im Jahr 2022 konnte die Bank gemäss damaliger Vorsteuerpauschale einen Vorsteuerabzug von 35 % vornehmen.
		Zu entsteuern sind demnach 65 % (100 - 35 %), 65 % von 1’430 Franken	930
		Die Bank B kann die Einlageentsteuerung (CHF 114’495 und 930) im dritten Quartal des Jahres 2023 unter Ziffer 410 der MWST-Abrechnung geltend machen. Der Abrechnung sind „geeignete Aufstellungen“ zur Berechnung der Einlageentsteuerung beizulegen.

[Abbildung: im Original]

Für weitere Einzelheiten zu den Auswirkungen von Nutzungsänderungen bei Liegenschaften (Einlageentsteuerung oder Eigenverbrauch) wird auf die MWST-Branchen-Info Liegenschaftsverwaltung / Vermietung und Verkauf von Immobilien verwiesen.