Rapporto sui risultati

sichtlich seiner eigenen Wohnung; Der Bewohner des Erdgeschossen hat wenig Verständnis für die Liftwartung, jener der obersten Terrassenwohnung wenig für die Gartenerneuerung ...

Dieser letztgenannte Aspekt führt beim Stockwerkeigentum bekanntermassen zu grosser Konfliktträchtigkeit. Beim kleinen Wohnungseigentum dagegen entfällt dieser Aspekt; denn dem Wohnungseigentümer stehen hinsichtlich seiner Anliegen bezüglich der allgemeinen Liegenschaftsteile nicht mehrere, sondern bloss ein Kontrahent gegenüber; zudem - dies wohl noch wichtiger - lässt sich dieser Kontrahent in keinerlei Hinsicht von partikularen Interessen einzelner Wohnungseigentümer leiten, sondern lediglich von seiner gesamten "Kundschaft" (zum hieraus resultierenden Nachhaltigkeitseffekt vgl. auch Ziffer 1.4 hiernach).

Ein Bedenken, dem ich schon begegnet bin, lautet dahin, dass die Wohnungseigentümer einerseits und der Eigentümer der allgemeinen Liegenschaftsteile anderseits gegenseitig in der (realobligatorischen) "Falle" sitzen; dies namentlich im Gegensatz zur Miete, wo man sich schlimmstenfalls mittels Kündigung trennen könne. Dieser Vergleich ist insofern nichts sagend, als es beim neuen Modell ja um eine Eigentumsform des Wohnungsbenutzers geht, der Vergleich also nicht zur Miete, sondern zum Stockwerkeigentum zu ziehen ist. Bei diesem jedoch besteht die "Falle" genau gleich, und zwar - wie soeben ausgeführt - in einer wesentlich konfliktreicheren Art.

Aus solchen beziehungsweise vergleichbaren Gründen einer übermässigen gegenseitigen Bindung ist ja in einem anderen Teil der Revisionsvorlage unter gewissen Voraussetzungen nach einer Dauer von 50 Jahren eine "Escape"- Möglichkeit beim Stockwerkeigentum vorgesehen (Art. 712f Abs. 3 Ziff. 2, bzw. eine Angleichung der analogen Frist beim einfachen Miteigentum, Art. 650 Abs. 2). Dasselbe müsste auch beim "kleinen Wohnungseigentum" vorgesehen werden. Damit liesse sich eine Struktur erreichen, die unter allen Gesichtspunkten weniger konfliktträchtig ist als das konventionelle Stockwerkeigentum.

d) Nachhaltigkeit und Rentabilität

Indem die Wohnung als solche dem Wohnungseigentümer und die allgemeinen Liegenschaftsteile dem Investor (oder beispielsweise einem gemeinnützigen Wohnbauträger) gehören, wird das in der Immobilienwirtschaft heute anerkannte "Best Owner-Prinzip" gleichsam auf die verschiedenen Objektteile umgesetzt:

Die Wohnung dem "Nutzungseigentümer", dessen Motivation vor allem in der Gestaltungsfreiheit und dem Kündigungsschutz (nebst einer gewissen Wertstabilität) liegt, dem es vor allem an "seinen eigenen vier Wänden" liegt. Hiefür, und nicht für das Treppenhaus und das Dach, schlägt sein Herz.

Die allgemeinen Liegenschaftsteile dem "Werteigentümer", dessen Motivation darin liegt, dass er auf den in das Objekt investierten Mitteln eine nachhaltige Rendite erwirtschaftet. Sein Herz schlägt insofern für seine Kundschaft, und zwar eine solche, mit der er langfristig zusammenarbeitet, mit der er nicht kurz-, sondern langfristig rechnen muss.

Die Rechts- und Beteiligungsstruktur des Raumrechts fördert also den nachhaltigen Umgang mit Raum und Bausubstanz. Denn beide Seiten, sowohl die Nutzungsseite der Wohnungseigentümer, als auch die Wertinvestment-Seite des Eigentümers der allgemeinen Liegenschaftsteile sind je auf langfristige