Rapporto esperti 2

Generalsekretariat UVEK Motion Ritter - Entschädigung bei Enteignungen von Kulturland

renz zwischen aktuellem Landpreis (beispielsweise CHF 1 0 . - / m ) und Ausübungspreis (beispielsweise CHF 3 0 0 . - / m ) , der Volatilität (beispielsweise CHF 3 0 0 . - / m oder CHF 1 ' 5 0 0 . - / m j e nach Ausnutzung und Lage oder bei Nichteinzonung auch CHF 1 0 . - / m ) und einer bestimmten Restlaufzeit (beispielsweise 15 Jahre) entschädigt. Was in der Theorie denkbar wäre, erscheint in der Praxis aus vielfältigen Überlegungen nicht sofort anwendbar. Neben künftigen Nutzungsmöglichkeiten (Zonentypen und Ausnutzung) sind insbesondere die Restlaufzeiten sinnvollerweise nicht abschätzbar: Die beispielhaften Annahmen zeigen bereits einerseits die grossen Preisunterschiede a) zwischen Landwirtschaftsland und eingezontem Bauland und b) zwischen Landwirtschaftsland und eingezontem Bauland mit tiefer versus hoher Ausnutzung und andererseits die Unklarheiten in Bezug auf Annahmen betreffend Zeithorizont. Sollen die nächsten 15 Jahre betrachtet werden oder müsste gar ein Zeithorizont von 25 oder mehr Jahren abgedeckt werden? In diesem Sinne erscheint das theoretisch denkbare Gewinnanspruchsrecht unter Optionswertbetrachtungen für die Praxis als kaum umsetzbar.

6.4.2 Juristisch e Perspektive

Von zentraler Bedeutung ist ebenso die Frage, ob der Einbezug des Optionswertes dem Grundsatz der vollen Entschädigung entsprechen würde, wonach der Enteignete durch die Enteignung keinen Gewinn erzielen darf. Kann der Wert einer möglichen Einzonung bestimmt werden, so führt diese Anrechnung nicht zur Erzielung eines Gewinns, da der Enteignete ohne Enteignung aufgrund der Wahrscheinlichkeit der Ëinzonung von der Wertsteigerung profitiert hätte.

Es besteht im Lichte der Rechtsprechung des Bundesgerichts durchaus die Möglichkeit, die im Entscheid 1 C _ 2 1 7 / 2 0 1 2 vom 6. November 2012 angesetzte hohe Hürde herabzusetzen. In rechtlicher Hinsicht braucht es jedoch zwingend klare Voraussetzungen, bei deren Vorliegen eine mögliche Umzonung berücksichtigt wird. Durchaus sollte es in Anbetracht des Bundesgerichtsentscheids 1 C _ 2 1 8 / 2 0 1 2 vom 6. November 2012 möglich sein, die Kriterien für die Berücksichtigung einer Umzonung anzupassen, sodass eine rechtsgleiche und willkürfreie Handhabung möglich ist. Art. 19 " Abs. 1 EntG könnte beispielsweise dahingehend angepasst werden, dass im Falle einer sehr wahrscheinlichen Einzonung in den nächsten 15 Jahren der künftige Verkehrswert mitzuberücksichtigen ist. In diesem Falle würde dem Anliegen der Motion Ritter, wonach die künftige Entwicklung des enteigneten Grundstücks zu berücksichtigen ist, Rechnung getragen werden.

Anzumerken bleibt, dass gemäss Kapitel 2 bereits heute der Spekulationsgedanke auf eine Einzonung im Verkehrswert von Kulturland abgebildet ist.

52 Wüest & Partner