Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo

È comunque un modello interessante per inquilini e locatori, visto che il rischio finanziario più importante – il rischio d’impresa – è sostenuto dal prestatore di servizi. Tale rischio è infatti legato a una possibile eccedenza di costi aziendali rispetto alla controprestazione (che dipende dal risparmio energetico).

3 Ostacolo nel diritto di locazione

Il CRE può contribuire a estendere l’attuazione delle misure energetiche anche ai casi in cui, attualmente, ciò non è nell’interesse di locatori e inquilini (nel settore dell’edilizia abitativa questa impasse può costituire un ostacolo importante). Il ricorso al CRE è però ostacolato dal fatto che, a seconda del tipo di intervento, i costi relativi al risparmio energetico non possono ‒ o non possono sempre ‒ essere considerati spese accessorie ai sensi del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220). Secondo l’articolo 257b CO, nel caso dei locali d’abitazione o commerciali le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l’uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d’esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa. Perciò attualmente i costi sostenuti dal proprietario per pagare il prestatore di servizi possono essere trasferiti soltanto sotto forma di adeguamenti della pigione.

In effetti sarebbe invece opportuno poter addebitare questi costi come spese accessorie, poiché ‒ analogamente a quanto avviene solitamente per diverse voci di spese accessorie ‒, i fattori determinanti per stabilire l’importo dovuto (valori dei consumi rilevati, prezzo dell’energia) variano costantemente. Converrebbe perciò poter compensare retroattivamente i costi, associandoli al periodo di conteggio corrispondente. Il loro trasferimento sulla pigione può invece avvenire soltanto in riferimento a un periodo successivo, e deve essere ulteriormente differito a causa dei termini vigenti per l’adeguamento della pigione.

4 Mozione Schilliger

In quest’ambito, la mozione Schilliger del 12 dicembre 2013² (tolta dal ruolo nel dicembre 2015 poiché la trattazione nella Camera non si è conclusa entro due anni) formula una richiesta in termini simili. In merito a questa mozione il Consiglio federale aveva espresso un parere sfavorevole, soprattutto perché riteneva che la possibilità di far valere i risparmi (anziché i costi) fosse in contrasto con il principio fondamentale della pigione commisurata ai costi. Il CRE risolve questo problema in virtù delle sue tre parti contrattuali: non vengono trasferiti direttamente gli importi risparmiati, bensì i costi effettivi che derivano al locatore dalle controprestazioni fornite per le misure di efficienza energetica finanziate dal prestatore di servizi.

5 Disciplinamento mediante ordinanza

Per trasferire i costi CRE addebitandoli come spese accessorie basterebbe, sotto il profilo della base legale, inserire una disposizione nell’OLAL. Questa procedura è già stata seguita per la fattispecie di cui all’articolo 6a OLAL (se una centrale esterna fornisce energia si possono addebitare come spese accessorie gli oneri che non rientrano nei costi d’impianto e non risultano dall’uso). Inoltre i costi CRE sono stabiliti in base ai risparmi realizzati nell’uso della cosa locata. Si tratta perciò di spese connesse con l’uso ai sensi dell’articolo 257b CO.