Erläuternder Bericht

Erläuterungen

In der Schweiz ist ESC noch kaum bekannt. Für Mieter und Vermieter ist das Modell jedoch interessant, denn das finanzielle Hauptrisiko liegt beim Dienstleister. Er trägt das unternehmerische Risiko, dass seine Selbstkosten höher ausfallen könnten als die von der Energieeinsparung abhängige Gegenleistung.

3 Mietrechtliches Hemmnis

Das ESC kann dazu beitragen, dass energetische Massnahmen auch in jenen Fällen umgesetzt werden, in denen heute weder Vermieter noch Mieter ein Interesse daran haben (das sog. „Mieter-Vermieter-Dilemma“ gilt im Wohnbaubereich als wesentliches Hemmnis für energetische Massnahmen). Erschwerend für die Umsetzung des ESC ist der Umstand, dass die mit den Energieeinsparungen verbundenen Kosten je nachdem, welche konkreten Massnahmen getroffen werden, nicht oder nicht vollständig dem gesetzlichen Nebenkostenbegriff gemäss Obligationenrecht (OR; SR 220) entsprechen. Gemäss Artikel 257b sind die Nebenkosten bei Wohn- und Geschäftsräumen die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Deshalb können die Zahlungen des Eigentümers an den Dienstleister bisher nur in Form von Mietzinsanpassungen überwälzt werden.

Aus sachlicher Sicht wäre es dagegen zweckmässiger, wenn dieser Aufwand über die Nebenkosten abgerechnet werden könnte. Ähnlich wie viele herkömmliche Nebenkostenpositionen, sind die für den geschuldeten Betrag massgeblichen Faktoren (gemessene Verbrauchswerte, Energiepreise) nämlich ständigem Wandel unterworfen. Dies spricht dafür, die Kosten rückwirkend für die jeweilige Abrechnungsperiode ausgleichen zu können, während die Weitergabe über den Mietzins immer nur für die Zukunft möglich ist und aufgrund der für die Mietzinsanpassung geltenden Fristen und Termine zusätzlich verzögert wird.

4 Motion Schilliger

Ein mit der beschriebenen Thematik vergleichbares Anliegen wurde mit der Motion Schilliger vom 12. Dezember 2013² vertreten, die im Dezember 2015 abgeschrieben worden ist, weil sie nicht innert zwei Jahren abschliessend im Rat behandelt wurde. Der Bundesrat hatte sich in seiner Stellungnahme vor allem deshalb gegen die Motion ausgesprochen, weil die vorgesehene Möglichkeit zur Überwälzung von Einsparungen (anstatt Kosten) im Widerspruch zum geltenden Grundprinzip der Kostenmiete stand. Genau dieses Problem wird durch das beim ESC bestehenden Dreiecksverhältnis gelöst, indem nicht die Einsparungen direkt überwälzt werden, sondern Kosten, die dem Vermieter als Gegenleistung für die vom Dienstleister finanzierten Energieeffizienzmassnahmen konkret erwachsen.

5 Regelung auf Verordnungsstufe

Als rechtliche Basis für eine Überwälzung der ESC-Kosten über die Nebenkostenabrechnung würde eine entsprechende VMWG-Bestimmung genügen. Für diesen Schluss spricht der Umstand, dass gemäss Artikel 6a VMWG beim Energiebezug von einer ausgelagerten Zentrale ebenfalls Kostenteile den Nebenkosten zugerechnet werden, die von ihrer Art her Teil der Anlagekosten darstellen und sich nicht aus dem