Bericht Gutachten 2
Vernehmlassung 2017/41: Teilrevision des Bundesgesetzes über die Enteignung (EntG) · 64 Seiten
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Generalsekretariat UVEK Motion Ritter - Entschädigung bei Enteignungen von Kulturland
pen pro Quadratmeter. Er liegt damit um den Faktor 5 bis 20 unter den Verkehrswerten, welche für entsprechende Grundstücke bezahlt werden. Daraus kann geschlossen werden, dass im Verkehrswert bei landwirtschaftlichen Grundstücken auch andere Motive eingepreist werden. Dies können sein:
• Kapitalanlagegedanke
• Options- und Spekulationsgedanke (Partizipation an künftigen Gewinnen)
• Status-/Vermächtnisgedanke
Giuliani' konnte Indikatoren für Options-/Spekulationsgedanken nachweisen, etwa auf die langfristige Einzonung und damit Vervielfachung des Landwertes. Je näher ein landwirtschaftliches Grundstück an einem Wirtschaftszentrum gelegen ist und je grösser die Wachstumsdynamik und das Bevölkerungswachstum einer Region sind, desto höher liegen gemäss Giuliani die Preise landwirtschaftlich vergleichbarer Grundstücke.
2.3.4 Wirkung des BGBB
U.a. um die Spekulation mit Kulturland einzudämmen wurde 1994 das BGBB eingeführt. In Art. 66 Abs. 1 wird festgehalten, dass der Erwerbspreis als übersetzt gilt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt. Die Kantone können die Grehzé auf 115 % anheben. Anders als beispielsweise bei Bauland sind die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des BGBB nicht frei durch Käufer und Verkäufer bestimmbar.
Im Allgemeinen werden die Begriffe Marktwert und Verkehrswert als Synonym verwendet. In diesem Gutachten wird bei Märkten mit Preisregulierung vom Verkehrswert und nicht vom Marktwert gesprochen, weil der Preis nicht frei bestimmt worden ist. Diese begriffliche Präzisierung ermöglicht eine Abgrenzung zu Märkten, in welchen die Preise frei bestimmt werden und somit der Begriff Marktpreis passender ist.
Mit der Inkraftsetzung des BGBB per 1. Januar 1994 konnten gemäss einer Auswertung von Giuliani' folgende Entwicklungen beobachtet werden:
• Die gehandelte Menge an Kulturland erreichte im Jahr 1993 Höchstwerte
und fiel danach auf unter die Hälfte. In den folgenden Jahren stiegen die gehandelten Mengen in den meisten Kantonen wieder an, blieben jedoch unter dem Niveau von vor 1993.
Bewertung von landwirtschaftlichen Liegenschaften, Martin Goldenberger, SBV Treuhand und Schätzungen, 2009.
Landwirtschaftlicher Bodenmarkt und landwirtschaftliche Bodenpolitik in der Schweiz, Gianluca Giuliani, Zürich, August 2002.