Rapport sur les résultats

jeweiligen Grundeigentümer des Baugrundstückes im Zeitpunkt der (vorläufigen) Eintragung des Baupfandes im Grundbuch (und dies unabhängig davon, ob der Unternehmer mit dem jeweiligen Grundeigentümer in einem Vertragsverhältnis steht oder nicht).

Gemäss herrschender Gerichtspraxis besteht deshalb der Pfandanspruch jedes Unternehmers auch gegenüber dem Käufer des Baugrundstückes.

Nach dem Revisionsvorschlag soll der Käufer eines Baugrundstückes nicht mehr mit einem Bauhandwerkerpfandrecht belastet werden können. Diese wichtige Abänderung des geltenden Rechtes ergibt sich e contrario aus dem vorgeschlagenen neuen Text des Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB, wonach ein Unternehmer nur dann den Anspruch auf ein Bauhandwerkerpfandrecht besitzt, wenn er den Grundeigentümer, einen Mieter oder Pächter zum Schuldner hat. Dies trifft dann nicht zu, wenn der Unternehmer in keinem Vertragsverhältnis mit dem Käufer des Baugrundstückes steht.

Im Bericht wird diese Einschränkung des Bauhandwerkerpfandrechtes nicht thematisiert. Diese (vorgeschlagene) "stille" Gesetzesänderung wird deshalb nicht begründet. Es ist jedoch konsequent, dass nicht nur dem Subunternehmer, sondern auch dem Unternehmer, dessen Bauherr das Grundstück verkauft hat, kein Grundpfandanspruch gewährt wird. Denn in beiden Fällen besteht kein Vertragsverhältnis zwischen dem Unternehmer und dem Grundeigentümer. Als inkonsequent erscheint es jedoch, dass dem Subunternehmer eine Ersatzsicherheit eingeräumt werden soll (Art. 841a VE-ZGB), jedoch keine Ersatzsicherheit dem Unternehmer, welcher mit dem Bauherr-Verkäufer einen Vertrag abgeschlossen hat.

Die vorgeschlagene Einschränkung würde in vielen Fällen dazu führen, dass der Unternehmer keinen Grundpfandanspruch besitzt, obwohl er kein Subunternehmer ist, sondern mit dem Bauherrn einen Werkvertrag abgeschlossen hat. Insbesondere würde er auch dann keinen Grundpfandanspruch besitzen, wenn der Bauherr im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch Grundeigentümer war und später das Baugrundstück veräusserte.

Immobilienfirmen gehen oft wie folgt vor und werden in diesen Fällen als "Promotor" oder "Developper" bezeichnet:

Zuerst wird ein Bauprojekt ausgearbeitet.

Danach werden mit den Unternehmern des Bauhauptgewerbes und den wichtigsten Arbeitsgattungen des Baunebengewerbes Werkverträge abschlossen, um eine zuverlässige Kalkulation der Verkaufspreise zu ermöglichen.

Später werden mit Dritten Kaufverträge über das Grundstück und die darauf zu errichtenden Bauten abgeschlossen. Bei den Kaufsobjekten kann es sich um Reiheneinfamilienhäuser oder um Stockwerkeinheiten in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Gewerbehaus handeln. Es kommt aber auch vor, dass ein grosses Gebäude (Mehrfamilienhaus oder Gewerbehaus) von einem Käufer (z.B. einer Versicherungsgesellschaft) zu Anlagezwecken insgesamt erworben und vermietet wird.

Auch ausserhalb dieses Modells gibt es sachliche Gründe, dass der Bauherr seinen Grundbesitz vor oder kurz nach der Bauvollendung an einen Dritten veräussert, z.B. weil ihm die nötigen Mittel zur Eigennutzung fehlen oder weil er plötzlich den Arbeitsort und oft deshalb auch den Wohnort wechseln muss.