Rapport experts 2

Generalsekretariat UVEK Motion Ritter - Entschädigung bei Enteignungen von Kulturland

Weil die unterschiedlichen Märkte unterschiedliche Nutzungen erlauben, sind auch die Verkehrswerte unterschiedlich hoch (vgl. Kapitel 2.3.2). Die Wertdifferenz zwischen Bauland und Kulturland ist gross. Die Verkehrswerte von Kulturland unterscheiden sich dahingehend, ob ein Grundstück dem BGBB unterstellt ist oder nicht. Ein Grundstück, welches dem BGBB nicht untersteht, kann von einem viel grösseren Personenkreis und zu anderen Preisen erworben werden als ein BGBB-Grundstück, bei welchem der Kauf eine Erwerbsbewilligung voraussetzt und die Höchstpreisgrenze zur Anwendung kommen muss. Durch die Loslösung der Unterstellung unter das BGBB erhöht sich der Verkehrswert von einem Stück Kulturland. Als Beispiel dafür kann ein nicht mehr von der Landwirtschaft benötigtes Wohnhaus inklusive Umschwung genannt werden, das abparzelliert wird.

Die Tatsache, dass sich die Transaktionspreise zwischen den Märkten teilweise deutlich unterscheiden, ist ein Argument dafür, dass es sich effektiv um unterschiedliche Märkte handelt. Ein weiteres Argument ist, dass die Preise beim Markt für Kulturland, welches dem BGBB unterstellt ist, nicht frei bestimmt werden (Kapitel 3.2.2).

Es ist fraglich, ob die Zugehörigkeit zu einem Markt durch die Einleitung eines Enteignungsverfahrens tangiert werden sollte. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn bei der Enteignung der künftige Nutzen relevant sein soll. In Kapitel 4 wird ausgeführt, dass ein Abstellen auf den künftigen Nutzen mit dem verfassungsmässigen Prinzip der vollen Entschädigung nicht zu vereinbaren ist.

Aufgrund der Einteilung in unterschiedliche Märkte wäre es kaum nachvollziehbar, bei Enteignungen von Kulturland, welches dem BGBB unterstellt ist, den Marktwert für Kulturland zu entschädigen, welches nicht-dem BGBB unterstellt ist.

3.2.2 Preisregulierung

Bei Bauland wird grundsätzlich marktwirtschaftlich mit freier Preisbestimmung gehandelt, der Verkehrswert entspricht damit dem Marktwert. Auch bei Kulturland, das nicht dem BGBB unterstellt ist, kann der Preis frei festgelegt werden. Anders sieht es bei Kulturland aus, das dem BGBB unterstellt ist. Mit der Einführung des BGBB wurden die Preise bei Handänderungen von Kulturland bewusst der freien Marktwirtschaft entzogen und damit ein eigenständiger Markt mit regulierten Preisen geschaffen. Käufer und Verkäufer können den Preis bei einer Transaktion von Kulturland, welches dem BGBB unterstellt ist, nicht frei festlegen.

In einem Markt mit Preisregulierung entspricht der Verkehrswert nicht immer dem Marktwert, der sich ohne Preisregulierung ergeben würde. Gemäss Kapitel

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