Rapporto esplicativo

Commento alle modifiche dell’ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL)

La presente disposizione concerne i nuovi contratti di locazione. Nel caso dei rapporti di locazione in corso, la necessità di proteggere i locatari è meno importante, poiché questi ultimi hanno già ricevuto un conteggio delle spese accessorie e, perciò, sono già informati in merito ai costi effettivi.

I costi effettivi dipendono da numerosi fattori diversi. Ad esempio, dal prezzo dell’olio da riscaldamento, come pure però, e in modo diretto, anche dalle modalità d’uso da parte dei locatari. I locatori non devono farsi carico delle variazioni dei costi riconducibili ai fattori suddetti. Per questa ragione non è stata adottata un disposizione volta a stabilire un importo massimo, in percentuale dell’ammontare degli acconti, esigibile da parte dei locatori come differenza rispetto alla somma versata in acconto (ad esempio, limite per richieste supplementari fissato al 20% dell’ammontare degli acconti).

Capoverso 2

Il capoverso 2 concerne soprattutto i casi come le nuove costruzioni o le ristrutturazioni importanti (destinate, ad esempio, a migliorare l’isolamento o installare un impianto di riscaldamento più efficiente), per i quali i proprietari non dispongono di dati di riferimento relativi ad esperienze precedenti. Oppure i casi in cui i dati più importanti devono essere forniti da terzi – una ditta, ad esempio – che non rispettano i termini convenuti. Trattandosi di fattori non imputabili alla responsabilità dei locatori, questi ultimi non devono rinunciare alla possibilità di avanzare richieste supplementari inerenti ad eventuali spese aggiuntive. Inoltre, si specifica che la disposizione in questione non concerne le variazioni dei costi che si verificano in seguito all’allestimento dell’ultimo, determinante conteggio (ad es. aumento del prezzo dell’olio da riscaldamento). Esse possono essere inserite senza riserve nel successivo conteggio delle spese accessorie.

Articolo 12 Rincaro dei costi

Da molti anni, la prassi vigente in materia di trasferimento delle variazioni dei tassi ipotecari sulla pigione è oggetto di critiche. Secondo detta prassi, risulta determinante il tasso d’interesse delle vecchie ipoteche di primo grado applicato dalla banca più importante, a livello locale, nel settore ipotecario. Di norma, si tratta del tasso accordato dalla banca cantonale del luogo dove si trova la cosa locata per le ipoteche di primo grado a tasso variabile. Tuttavia, il tasso ipotecario variabile di tipo tradizionale viene applicato sempre più di rado. Generalmente, il tasso ipotecario viene stabilito a seconda del tipo di debitore. Inoltre, attualmente sono molto diffuse le ipoteche a tasso fisso come pure le ipoteche basate su modelli di tassi ipotecari alternativi. Per questa ragione, come termine di riferimento il tasso praticato dalla banca cantonale interessata è diventato meno attendibile e l’attuale regolamentazione risulta insoddisfacente per tutti gli attori interessati. La presente modifica è finalizzata al miglioramento di questa situazione problematica.