Rapporto esplicativo

Dipartimento federale dell'economia DFE

Ufficio federale delle abitazioni UFAB

Settore Diritto

Progetto

25.09.2007

Rapporto esplicativo alle modifiche dell’ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL)

Art. 4bis Versamento di acconti per spese accessorie

Capoverso 1

Negli ultimi tempi, si è assistito ad una crescita delle spese accessorie tale da renderle una parte sempre più cospicua dell’insieme dei costi abitativi. In alcuni casi si può addirittura parlare di una “seconda pigione”.

Di norma, quando viene concluso un contratto di locazione le parti pattuiscono che i locatari si assumano le spese accessorie effettive. A tale riguardo, spesso si concorda un versamento mensile di acconti; in seguito, mediante un conteggio viene stabilita la differenza rispetto alle spese effettive. Attualmente, le parti possono accordarsi liberamente sull’ammontare degli acconti; in pratica, però, esso viene fissato dai locatori e non corrisponde necessariamente a quello delle spese accessorie effettive. Tuttavia, spesso i locatari suppongono – erroneamente – che l’ammontare degli acconti sia più o meno corrispondente a quello delle spese accessorie effettive. Tale supposizione è seguita dalla sorpresa di constatare – al termine del periodo di conteggio, quando viene richiesto l’ulteriore versamento di una somma elevata – che l’ammontare degli acconti è stato, consapevolmente o meno, fissato ad un livello troppo basso.

L’introduzione dell’articolo 4^bisè finalizzata a proteggere i locatari convinti che l’ammontare degli acconti corrisponda, più o meno, alle spese effettive e a impedire che tale somma possa essere usata come “esca” nei loro confronti. Perciò, nel quadro di un conteggio i locatori possono richiedere il pagamento di una somma supplementare soltanto se l’ammontare degli acconti stabilito nel contratto corrisponde alle spese accessorie effettive più recenti di cui i locatori sono a conoscenza.

Secondo l’articolo 4 capoverso 1 dell’ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL), i locatori devono allestire il conteggio almeno una volta all’anno. Pertanto è opportuno che, per stabilire l’ammontare degli acconti in occasione della stipulazione del contratto, essi si basino sulla somma risultante nell’ultimo periodo di conteggio. Se i locatori dipendono dalla fornitura di dati specifici da parte di terzi – ad esempio nel caso dei conteggi individuali relativi alle spese per l’olio da riscaldamento – e tali dati non sono disponibili, al momento della firma del contratto possono fare riferimento al conteggio precedente.