8.2 Ermittlung der Nutzungsänderung
MWST-Info 11 · Meldeverfahren
Geltend · Stand ab 11. Februar 2025
ESTV · MWST-Info 11 · Ziff. 8.2 · Deutsch
Eine allfällige Nutzungsänderung nach der Veräusserung führt zu einer Korrektur der Vorsteuern bei der Erwerberin. Die Veräusserin muss im Rahmen der Veräusserung im Meldeverfahren keine Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) vornehmen bzw. kann keine Einlageentsteuerung geltend machen.
Nutzt die Erwerberin die übernommenen Vermögenswerte im selben Umfang für zum Vorsteuerabzug berechtigende Tätigkeiten wie die Veräusserin, liegt keine Nutzungsänderung vor. Folglich ist keine Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) vorzunehmen und keine Einlageentsteuerung möglich.
Nutzt die Erwerberin die übernommenen Vermögenswerte in grösserem Umfang für zum Vorsteuerabzug berechtigende Tätigkeiten als die Veräusserin, kann sie – sofern sie nach der effektiven Methode abrechnet – auf der Nutzungsdifferenz die Einlageentsteuerung geltend machen.
Nutzt die Erwerberin die übernommenen Vermögenswerte in geringerem Umfang für zum Vorsteuerabzug berechtigende Tätigkeiten als die Veräusserin, ist auf der Nutzungsdifferenz eine Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) vorzunehmen.
Als Bemessungsgrundlage gilt der Zeitwert der übertragenen Vermögenswerte im Zeitpunkt der Nutzungsänderung. Die Abschreibungen werden nach Artikel 31 Absatz 3 MWSTG (Eigenverbrauch) oder nach Artikel 32 Absatz 2 MWSTG (Einlageentsteuerung) ermittelt.
Beispiel
Die Firma Müller Immobilien AG besitzt diverse Liegenschaften in der ganzen Schweiz.
Die Gewerbeliegenschaft an der Musterstrasse 3 (Erstellungsjahr 2018) in Musterhausen wird an die Hauser AG (unabhängige Dritte) verkauft. Die Parteien vereinbaren, dass für diese Transaktion das Meldeverfahren zur Anwendung gelangen soll. Der entsprechende Hinweis ist im notariell beurkundeten Kaufvertrag vorhanden. Der Verkauf findet im August 2023 statt.
Als Kaufpreis werden 12 Millionen Franken vereinbart. Der darin enthaltene Wert des Bodens beträgt 3 Millionen Franken.
Die Liegenschaft wurde per 01.08.2018 mit der Erstvermietung in Betrieb genommen. Die Vorsteuern bei der Erstellung beliefen sich auf Total 650'000 Franken. Vereinfachend wird die Aufteilung/Zuordnung nach m2 vorgenommen, mit der Annahme, dass dies zu einem sachgerechten Ergebnis führt.
Die Nutzung der Liegenschaft sieht wie folgt aus:
Erdgeschoss (500 m2): Vermietung mit Option an Dritte,
1. Stock (500 m2): Vermietung ohne Option an Dritte.
Nach der Erstellung der Liegenschaft wurden keine weiteren wertvermehrenden Investitionen mehr getätigt.
[Abbildung: im Original]
Per 01.04.2025 wird das Erdgeschoss an eine neue Mieterin vermietet. Auf die Ausübung der Option wird ab diesem Datum verzichtet. Somit tritt per 31.03.2025 eine Nutzungsänderung ein.
Nachweis der vormaligen Nutzung (Verwendungsgrad)
Will die Erwerberin geltend machen, dass die Veräusserin die Liegenschaft nicht zu 100 % für Zwecke verwendet hat, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, muss dies mit geeigneten Unterlagen nachgewiesen werden. Dazu eignen sich beispielsweise Mietverträge, Mieterspiegel, Baupläne der letzten 20 Jahre respektive im vorliegenden Beispiel seit der Erstellung. Bezüglich des Nachweises gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdigung.
Nachweis des geltend gemachten Vorsteuerabzugs und des Zeitwerts (Bemessungsgrundlage)
Will die Erwerberin eine Einlageentsteuerung der von der Veräusserin bezahlten Vorsteuern geltend machen, muss sie mittels Belegen der Veräusserin (Vorsteuerbelege, MWST-Abrechnungen etc.) nachweisen, dass diese Vorsteuern von der Veräusserin nicht geltend gemacht werden konnten.
Fällt bei der Erwerberin eine Eigenverbrauchsbesteuerung an, geht die ESTV ohne Nachweis von einem Zeitwert von 100 % und zum Normalsatz belasteten Kosten auf dem Übertragungspreis (ohne Wert des Bodens) aus. Will die Erwerberin einen betragsmässig tieferen Zeitwert oder betragsmässig tiefere Vorsteuern geltend machen, ist dies mit geeigneten Unterlagen nachzuweisen. Dazu eignen sich beispielsweise die Rechnungen, Buchhaltungen und MWST-Abrechnungen der Veräusserin. Bezüglich des Nachweises gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdigung.
Steuerliche Konsequenzen:
Der Nachweis der vormaligen Nutzung sowie die Bemessungsgrundlage können belegt werden.
Kann der Nachweis der vormaligen Nutzung sowie die Bemessungsgrundlage erbracht werden, führt dies bei der Übernahme im Meldeverfahren im Jahr 2023 zu keinen Korrekturen. Im Jahr 2025 ist jedoch die folgende Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) vorzunehmen:
Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) im Jahr 2025
Angefallene Vorsteuern Investitionen im Jahr 2018 | CHF | 650'000 |
Abschreibung 35 % (2018–2024) | CHF | - 227'500 |
Zwischentotal | CHF | 422'500 |
50 % Nutzungsänderung (von 50 % auf 0 % steuerbare Nutzung) | CHF | 211'250 |
Total Nutzungsänderung zu Gunsten ESTV | CHF | 211'250 |
Das Total der gesamten Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) beträgt 211'250 Franken.
Nur der Nachweis der vormaligen Nutzung kann belegt werden
Kann nur die vormalige Nutzung belegt werden, ist für die Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis der Liegenschaft heranzuziehen. Der Anteil des Bodens ist nicht in die Bemessungsgrundlage miteinzubeziehen. Wenn die vormalige Nutzungsquote nachgewiesen wurde, ist mit der Übernahme im Meldeverfahren im Jahr 2023 keine Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) geschuldet.
Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) im Jahr 2025
Kaufpreis im Jahr 2023 (ohne Wert des Bodens) | CHF | 9'000'000 |
Abschreibung 10 % (2023 und 2024) | CHF | - 900'000 |
Total Zeitwert netto | CHF | 8'100'000 |
50 % Nutzungsänderung (von 50 % auf 0 % steuerbare Nutzung) | CHF | 4'050'000 |
davon 7,7 % (Normalsatz im Jahr 2023) zu Gunsten ESTV | CHF | 311'850 |
Das Total der gesamten Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) beträgt 311'850 Franken.
Nur der Nachweis des geltend gemachten Vorsteuerabzugs und des Zeitwerts (Bemessungsgrundlage) kann belegt werden
Kann nur die Bemessungsgrundlage belegt werden, wird vermutet, dass die Liegenschaft vollumfänglich für zum Vorsteuerabzug berechtigende Tätigkeit verwendet wurde (Art. 105 MWSTV). Damit gilt die Vermutung, dass die gesamten Vorsteuern (CHF 650'000) zum Zeitpunkt der Erstellung geltend gemacht wurden.
Somit entstehen folgende Vorsteuerkorrekturen (Eigenverbrauch bei der Erwerberin):
Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) zum Zeitpunkt der Übernahme im Meldeverfahren im Jahr 2023
Angefallene Vorsteuern Investitionen im Jahr 2018 | CHF | 650'000 |
Abschreibung 25 % (2018–2022) | CHF | - 162'500 |
Zwischentotal | CHF | 487'500 |
50 % steuerbare Nutzung zum Zeitpunkt der Übertragung | CHF | 243'750 |
Total Nutzungsänderung zu Gunsten ESTV | CHF | 243'750 |
Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) im Jahr 2025
Angefallene Vorsteuern Investitionen im Jahr 2018 | CHF | 650'000 |
Abschreibung 35 % (2018–2024) | CHF | - 227'500 |
Zwischentotal | CHF | 422'500 |
50 % bereits korrigiert (2023)1 | CHF | - 211'250 |
Total Nutzungsänderung zu Gunsten ESTV | CHF | - 211'250 |
1 CHF 243'750 geteilt durch 75 [5 Jahre Abschreibung] mal 65 [7 Jahre Abschreibung] = CHF 211'250
Das Total der gesamten Vorsteuerkorrektur beträgt 455'000 Franken.
Es kann kein Nachweis erbracht werden
Kann weder die vormalige Nutzung noch die Bemessungsgrundlage belegt werden, führt dies zu folgender Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch):
Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) zum Zeitpunkt der Übernahme im Meldeverfahren im Jahr 2023
Kaufpreis im Jahr 2023 (ohne Wert des Bodens) | CHF | 9'000'000 |
Nutzungsänderung aufgrund 50 % von der Steuer ausgenommene Nutzung | CHF | - 4'500'000 |
Total Zeitwert netto | CHF | 4'500'000 |
davon 7,7 % (Normalsatz im Jahr 2023) zu Gunsten ESTV | CHF | 346'500 |
Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) im Jahr 2025
Kaufpreis im Jahr 2023 (ohne Wert des Bodens) | CHF | 9'000'000 |
Abschreibung 10 % (2023 und 2024) | CHF | - 900'000 |
Zwischentotal | CHF | 8'100'000 |
50 % bereits korrigiert (2023) | CHF | 4'050'000 |
50 % Nutzungsänderung (von 50 % auf 0 % steuerbare Nutzung) | CHF | - 4'050'000 |
davon 7,7 % (Normalsatz im Jahr 2023) zu Gunsten ESTV | CHF | 311'850 |
Das Total der gesamten Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) beträgt 658'350 Franken.
[Abbildung: im Original] | Weitere Informationen dazu enthält die MWST-Info Nutzungsänderungen. |
Praxispräzisierung (→ MWST-Info Zeitliche Wirkung von Praxisfestlegungen).