8.2 Determinazione della modifica d’utilizzazione

Un’eventuale modifica d’utilizzazione dopo l’alienazione comporta una correzione della deduzione dell’imposta precedente per l’acquirente. Nell’ambito dell’alienazione mediante procedura di notifica l’alienante non deve procedere ad alcuna correzione della deduzione dell’imposta precedente a titolo di consumo proprio ma non può neppure far valere uno sgravio fiscale successivo.

• Se l’acquirente utilizza i valori patrimoniali assunti nella stessa misura dell’alienante per attività che danno diritto alla deduzione dell’imposta precedente, non si verifica alcuna modifica d’utilizzazione. Di conseguenza, non occorre procedere ad alcuna correzione della deduzione dell’imposta precedente a titolo di consumo proprio ma non è neppure possibile lo sgravio fiscale successivo.

• Se utilizza i valori patrimoniali assunti in misura maggiore rispetto all’alienante per attività che danno diritto alla deduzione dell’imposta precedente, l’acquirente può far valere lo sgravio fiscale successivo sulla differenza risultante dalla modifica d’utilizzazione, purché applichi il metodo di rendiconto effettivo.

• Se utilizza i valori patrimoniali assunti in misura minore rispetto all’alienante per attività che danno diritto alla deduzione dell’imposta precedente, l’acquirente deve procedere, sulla differenza risultante dalla modifica d’utilizzazione, a una correzione della deduzione dell’imposta precedente a titolo di consumo proprio.

Quale base di calcolo vale il valore attuale dei valori patrimoniali trasferiti al momento della modifica d’utilizzazione. Gli ammortamenti vengono determinati secondo l’articolo 31 capoverso 3 LIVA (consumo proprio) o secondo l’articolo 32 capoverso 2 LIVA (sgravio fiscale successivo).

Esempio
La società Martinelli Immobili SA possiede diversi immobili in tutta la Svizzera.

Essa vende l’immobile commerciale in Via Tamaro 3 a Locarno (anno d’edificazione 2018) alla Casalini SA (terzo indipendente). Le parti convengono sull’applicazione della procedura di notifica per questa transazione. Nel contratto di compravendita autenticato dal notaio vi è un’indicazione in tal senso. La compravendita avviene nell’agosto 2023.

Il prezzo convenuto per la compravendita è di 12 milioni di franchi. Il valore del terreno incluso nel prezzo ammonta a 3 milioni di franchi.

L’immobile era stato messo in esercizio il 1° agosto 2018 con la prima locazione. L’imposta precedente contestualmente all’edificazione era in totale pari a 650 000 franchi. Per semplificare, si procede alla ripartizione e all’attribuzione in funzione della superficie in m², ipotizzando che ciò conduca a un risultato conforme.

L’immobile viene utilizzato come segue:

• pianterreno (500 m²): locazione a terzi con esercizio dell’opzione,

• primo piano (500 m²): locazione a terzi senza esercizio dell’opzione.

Dopo l’edificazione dell’immobile non sono statti effettuati ulteriori investimenti che aumentano il valore.

[Illustrazione: nell’originale]

Dal 1° aprile 2025 il pianterreno è locato a una nuova locataria. Da tale data si rinuncia a esercitare l’opzione. Pertanto, al 31 marzo 2025 subentra una modifica d’utilizzazione.

Prova della precedente utilizzazione (coefficiente di utilizzazione)
Se intende far valere che l’alienante non ha utilizzato al 100 % l’immobile per scopi legittimanti la deduzione dell’imposta precedente, l’acquirente deve provarlo con documenti appropriati. A tal proposito sono appropriati, ad esempio, i contratti di locazione, lo specchietto dei locatari, i piani di costruzione degli ultimi 20 anni o, come nel presente esempio, dall’inizio dell’edificazione. È applicabile il principio del libero apprezzamento delle prove.

Prova della deduzione dell’imposta precedente fatta valere e del valore attuale (base di calcolo)
Se intende far valere lo sgravio fiscale successivo delle imposte precedenti pagate dall’alienante, l’acquirente deve provare tramite giustificativi dell’alienante (giustificativi concernenti l’imposta precedente, rendiconti IVA ecc.) che l’alienante non ha già potuto dedurre tali imposte precedenti.

Se l’acquirente deve procedere all’imposizione del consumo proprio, l’AFC presume, in assenza di prove, un valore attuale del 100 % e costi gravati d’imposta all’aliquota normale sul prezzo di trasferimento (senza il valore del terreno). Se intende far valere un valore attuale inferiore o imposte precedenti inferiori, l’acquirente deve provarlo con documenti appropriati. A tal proposito sono appropriati, ad esempio, le fatture, le contabilità e i rendiconti IVA dell’alienante. È applicabile il principio del libero apprezzamento delle prove.

Conseguenze fiscali:

È possibile provare l’utilizzazione precedente e la base di calcolo
Se è possibile provare sia l’utilizzazione precedente, sia la base di calcolo, ciò non comporta correzioni della deduzione dell’imposta precedente al momento dell’assunzione mediante procedura di notifica nel 2023. Nel 2025 occorre tuttavia procedere alla seguente correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio):

Correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) nel 2025

Il totale della correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) ammonta a 211 250 franchi.

È possibile provare unicamente l’utilizzazione precedente
Se è possibile provare unicamente l’utilizzazione precedente, la base di calcolo per la correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) è il prezzo della compravendita dell’immobile. La quota del terreno non è inclusa nella base di calcolo. Se è possibile provare la quota dell’utilizzazione precedente, con l’assunzione mediante procedura di notifica nel 2023 non occorre procedere alla correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio).

Correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) nel 2025

Il totale della correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) ammonta a 311 850 franchi.

È possibile provare unicamente la deduzione dell’imposta precedente fatta valere e il valore attuale (base di calcolo)
Se è possibile provare unicamente la base di calcolo, si presume che l’immobile sia stato utilizzato integralmente per un’attività legittimante la deduzione dell’imposta precedente (art. 105 OIVA). Vale quindi la presunzione che tutte le imposte precedenti (CHF 650 000) sono state fatte valere al momento della loro nascita.

Pertanto, si impongono le seguenti correzioni della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio presso l’acquirente):

Correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) al momento dell’assunzione mediante procedura di notifica nel 2023

Correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) nel 2025

¹ CHF 243'750 diviso per 75 [5 anni d’ammortamento] per 65 [7 anni d’ammortamento] = CHF 211'250

Il totale della correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) ammonta a 455 000 franchi.

Non è possibile produrre prove
Se non è possibile provare l’utilizzazione precedente né la base di calcolo, ciò comporta la seguente correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio):

Correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) al momento dell’assunzione mediante procedura di notifica nel 2023

Correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) nel 2025

Il totale della correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) ammonta a 658 350 franchi.

Precisazione della prassi (→ info IVA Prassi dell’AFC: applicabilità temporale).