Erläuternder Bericht

Übersicht

Ausgangslage

Das Institut Stockwerkeigentum hat sich in der Schweiz seit der Einführung im Jahre 1965 gesamthaft betrachtet bewährt und leistet einen wesentlichen Beitrag zur Förderung des Wohneigentums in der Schweiz.

Die vorliegende Gesetzesrevision beinhaltet eine behutsame Aktualisierung des Stockwerkeigentumsrechts. Regelungen, welche sich in der Vergangenheit als zu wenig praxistauglich erwiesen haben oder in Bezug auf welche Rechtsunsicherheiten bestehen, sollen punktuell angepasst werden. Grundstruktur und -inhalt des Stockwerkeigentumsrechts werden beibehalten. Die Vorlage setzt die Motion 19.3410 Caroni «55 Jahre Stockwerkeigentum. Zeit für ein Update» um.

Inhalt der Vorlage

Eine Gesetzeslücke besteht de lege lata bei den in der Praxis beliebten ausschliesslichen Nutzungsrechten an gemeinschaftlichen Teilen. Die Vorlage sieht erstmals gesetzliche Vorgaben für solche Rechte vor und regelt namentlich deren Begründung, Trägerschaft, Übertragung und Aufhebung.

Ebenso fehlen auf Gesetzesstufe Vorgaben zur Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes. Mittels einer detaillierten Regelung im Zivilgesetzbuch (ZGB) erhöht die Vorlage die Rechtssicherheit bei diesem Vorgang, um die Käuferinnen und Käufer von Stockwerkeigentum ab Plan besser zu schützen.

Damit die räumliche Aufteilung des Stockwerkeigentums klar und korrekt aus dem Grundbuch hervorgeht, ist in Artikel 712e^bisVE-ZGB neu vorgesehen, dass bei der Begründung von Stockwerkeigentum ein Aufteilungsplan zu erstellen ist und bei dessen nachträglicher Abänderung bestehende Aufteilungspläne anzupassen sind.

Die Vorlage regelt weiter die Ausübung der Mängelrechte beim (Um-)Bau gemeinschaftlicher Teile. So wird neu vorgesehen, dass die Geltendmachung gewisser Mängelrechte durch einzelne Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer vorab durch die Gemeinschaft zu genehmigen sind, um die Ansprüche der Mitglieder besser zu koordinieren. Damit sollen die gemeinschaftlichen Interessen besser geschützt und mehr Rechtssicherheit für alle Beteiligten geschaffen werden.

Stockwerkeigentum kann auch auf einem selbständigen und dauernden Baurecht errichtet werden. Die vertragliche Verlängerung eines Baurechts setzt dafür aktuell einen einstimmigen Beschluss voraus, sodass eine einzige Stimme den Untergang des Stockwerkeigentums bewirken kann. Neu soll die Möglichkeit geschaffen werden, dass eine Mehrheit der Gemeinschaft das Baurecht – unter Entschädigung der anderen Mitglieder – verlängern kann.

In der Praxis stellen fehlende oder unterfinanzierte Erneuerungsfonds ein Problem dar. Die Vorlage sieht von einer generellen Pflicht für Stockwerkeigentumsgemeinschaften ab, einen Erneuerungsfonds zu äufnen. Neu wird indes eine Klagemöglichkeit für Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer