Rapport explicatif

Condensé

Contexte

Depuis son institution en 1965, le droit de la propriété par étages a dans l’ensemble donné satisfaction. La possibilité d’acquérir un logement par ce biais participe grandement à l’encouragement de la propriété du logement en Suisse.

La présente révision constitue une actualisation ciblée du droit de la propriété par étages. Elle consiste à adapter les règles qui se sont avérées peu adéquates en pratique ou donnant lieu à une certaine insécurité juridique. La structure et le contenu essentiel du droit de la propriété par étages sont maintenus. L’avant-projet met en œuvre la motion 19.3410 Caroni « 55 ans de propriété par étages. Une mise à jour s’impose ».

Contenu de l’avant-projet

Le droit en vigueur présente une lacune s’agissant du droit d’usage particulier sur certaines parties communes, très usité en pratique. L’avant-projet comporte de nouvelles dispositions ayant trait notamment à la création, à la modification, au transfert et à la suppression d’un tel droit.

Le droit en vigueur ne contient par ailleurs aucune disposition relative à la constitution d’une propriété par étages avant la construction du bâtiment. L’avant- projet accroît la sécurité juridique en la matière grâce à une règlementation détaillée dans le code civil (CC) destinée à mieux protéger les acheteurs d’une propriété par étages sur plan.

Pour faire ressortir clairement et correctement du registre foncier la délimitation des différentes parties du bâtiment, l’art. 712e^bisAP-CC prévoit désormais qu’un plan de répartition doit être établi lors de la constitution d’une propriété par étages et que les plans de répartition existants doivent être adaptés en cas de modification ultérieure.

Il règle en outre l’exercice des droits de garantie en cas de construction ou de transformation des parties communes. L’exercice par des copropriétaires de certains droits de garantie pour les défauts affectant une même partie commune requerra l’autorisation de l’assemblée pour mieux coordonner les prétentions. Cette modification assurera une meilleure protection des intérêts de l’assemblée et une plus grande sécurité juridique pour tous.

La prolongation contractuelle d’un droit de superficie distinct et permanent servant d’immeuble de base de la propriété par étages est actuellement subordonnée à une décision à l’unanimité. Une seule voix dissonante peut dès lors entraîner l’extinction de la propriété par étages. Une nouvelle disposition permettra à une majorité de la communauté de procéder à la prolongation contre indemnisation des autres propriétaires.

L’absence d’un fonds de rénovation ou son sous-financement posent problème en pratique. Au lieu d’imposer une obligation générale de constituer un fonds de rénovation, l’avant-projet instaure une action que les copropriétaires peuvent