Rapporto esplicativo

Compendio

Situazione iniziale

Dalla sua introduzione in Svizzera nel 1965, nel complesso l’istituto della proprietà per piani ha dato buoni frutti e fornisce un contributo essenziale a promuovere l’abitazione di proprietà.

La presente revisione costituisce un cauto aggiornamento del diritto in materia di proprietà per piani volto ad adeguare singole disposizioni che in passato si sono dimostrate poco praticabili o hanno generato incertezze del diritto. La struttura e il contenuto fondamentali del diritto in materia di proprietà per piani vengono mantenuti. Il progetto attua la mozione Caroni 19.3410 «55 anni di proprietà per piani. È tempo di un aggiornamento».

Contenuto del progetto

Il diritto vigente presenta una lacuna riguardo ai diritti d’uso preclusivi su parti comuni, diffusi nella prassi. Il presente progetto prevede per la prima volta prescrizioni legali su questi diritti e ne disciplina in particolare la costituzione, la titolarità, la trasmissione e la soppressione.

Nel diritto in vigore mancano parimenti prescrizioni relative alla costituzione della proprietà per piani prima del compimento dell’edificio. Disciplinando in dettaglio la questione nel Codice civile (CC), il presente progetto aumenta la certezza del diritto in questo ambito al fine di proteggere maggiormente i compratori su progetto di una proprietà per piani.

Affinché la ripartizione geometrica della proprietà per piani risulti chiaramente e correttamente dal registro fondiario, il nuovo articolo 712e^bisAP-CC prevede che al momento della costituzione di una proprietà per piani i comproprietari allestiscano un piano di ripartizione che va rettificato in caso di modifiche successive.

L’avamprogetto disciplina inoltre l’esercizio dei diritti per i difetti di costruzione o ristrutturazione relativi a parti comuni. Così, l’esercizio di determinati diritti per i difetti da parte di singoli comproprietari deve essere autorizzato dalla comunione al fine di coordinare meglio le pretese dei membri. In tal modo gli interessi della comunione sono meglio tutelati e aumenta la certezza del diritto per tutte le persone interessate.

La proprietà per piani può essere costituita anche su un diritto di superficie per sé stante e permanente. Attualmente, la proroga contrattuale di un diritto di superficie presuppone una decisione unanime, per cui un unico voto può comportare la fine della proprietà per piani. L’avamprogetto permette ora a una maggioranza della comunione di prorogare il diritto di superficie accordando un’indennità agli altri comproprietari.

Nella prassi, la mancanza o l’insufficiente finanziamento di un fondo di rinnovazione costituisce un problema. Il presente progetto rinuncia a imporre alle comunioni di comproprietari un obbligo generale di costituire un fondo di rinnovazione e introduce