Ergebnisbericht

1 Ausgangslage

Artikel 269 Obligationenrecht (OR) erklärt Mietzinse als missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts konkretisiert diese Bestimmung. Mit seinem Urteil BGE 147 III 14 vom 26. Oktober 2020 änderte das Bundesgericht seine Praxis zur Berechnung der zulässigen Nettorendite bei tiefen Referenzzinssätzen. Offen blieb jedoch, wie die zulässige Rendite bei einem Referenzzinssatz von über 2 Prozent zu bestimmen ist.

Mit der Motion 22.4448 Engler wurde der Bundesrat beauftragt, die Berechnung der zulässigen Nettorendite bei Referenzzinssätzen über 2 Prozent auf Verordnungsstufe zu regeln. Die Vorlage, die auch die neuere Rechtsprechung betreffend Mehrleistungen und Bruttorendite berücksichtigte, sah insbesondere folgende Änderungen vor:

• Art. 10 Abs. 1 - 3 VMWG (Nettorendite): Festlegung der höchstzulässigen Nettorendite in Abhängigkeit vom hypothekarischen Referenzzinssatz sowie Definition des missbräuchlichen Ertrags.

• Art. 14 Abs. 4^bis– 4^quaterVMWG (Mehrleistungen): Präzisierung der Berechnung der Verzinsung, Amortisation und Unterhaltskosten bei wertvermehrenden Investitionen.

• Art. 15 VMWG + Art. 10 Abs. 4 VMWG (Bruttorendite): Definition der kostendeckenden Bruttorendite und ihrer Berechnung sowie Festlegung der höchstzulässigen Bruttorendite.

Die vom Bundesrat am 25. Februar 2026 eröffnete Vernehmlassung dauerte bis 5. Juni 2026.

2 Vernehmlassungsverfahren und Stellungnahmen

Zur Teilnahme am Vernehmlassungsverfahren wurden die Regierungen der 26 Kantone, die Konferenz der Kantonsregierungen, 10 politische Parteien, 3 gesamtschweizerische Dachverbände der Gemeinden, Städte und Berggebiete, 8 gesamtschweizerische Dachverbände der Wirtschaft sowie 33 weitere interessierte Organisationen eingeladen.

Insgesamt sind 65 Antworten eingetroffen. Davon haben 5 Vernehmlassungsteilnehmende (die Kantone BS und GL, der Schweizerische Gemeindeverband, der SAV sowie der SVR) ausdrücklich auf eine Stellungnahme verzichtet. Im Übrigen präsentiert sich der Rücklauf wie folgt:

Vernehmlassungsadressaten Inhaltliche Stellungnahmen

1 ZH, BE, LU, UR, OW, NW, ZG, FR, SO, BL, SH, AR, AI,

Kantone und der Kdk (27 )

SG, GR, AG, TG, TI, VD, VS, NE, GE, JU (23)

in der Bundesversammlung vertretene politi- FDP, GRÜNE Schweiz,

sche Parteien (10) SVP, SP (4)

gesamtschweizerische Dachverbände der

SSV (1)

Gemeinden, Städte und Berggebiete (3)

gesamtschweizerische Dachverbände der

economiesuisse, sgv, SBVg, SGB (4)

Wirtschaft (8)

HEV Schweiz, CATEF, USPI Suisse, FRI, CGI,

SVIT Schweiz, VIS, Casafair, wbg schweiz,

weitere interessierte Organisationen (33)