Ergebnisbericht

erforderlich, das die Mietzinsfestlegung unabhängig von der konkreten Finanzierungsstruktur (Eigenkapital- und Fremdkapitalanteil) ermöglicht.

Darüber hinaus wird mehrfach eine Anpassung von Artikel 11 VMWG über den Nachweis der orts- und quartierüblichen Mietzinse vorgeschlagen.

5.3 Redaktionelle Anpassungen

Neben der inhaltlichen Einschätzung der Vorlage haben viele Rückmeldungen gesetzessystematische, redaktionelle oder sprachliche Anpassungen zum Inhalt, insbesondere auch solche zu den jeweiligen Sprachversionen. Dies betrifft vorab den Verordnungstext, aber auch die Erläuterungen.

5.4 Art. 10 Abs. 1 – 3 und 5 VMWG Missbräuchlicher Mietzins aufgrund eines übersetzten Ertrags oder eines offensichtlich übersetzten Kaufpreises (Nettorendite)

Die Mehrheit der Teilnehmenden unterstützt die Kodifizierung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Umstritten ist der Absenkungspfad bei einem Referenzzinssatz von über 2 Prozent. Während Wirtschafts- und Eigentümerverbände einen konstanten Zuschlag von zwei oder gar drei Prozentpunkten verlangen, sprechen sich einzelne Kantone sowie Mieter- und weitere Organisationen für eine restriktivere Regelung aus. Vereinzelt wird zudem eine neue Definition der massgeblichen Anlagekosten sowie eine klare Umschreibung des «übersetzten Kaufpreises» vorgeschlagen. Gelegentlich wird auch darauf hingewiesen, dass die vom Bundesgericht festgelegten 2 Prozentpunkte willkürlich seien, und deshalb kritisiert, dass dieser Wert übernommen wurde. Auch sei dessen Höhe oder seine Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt nicht hinterfragt worden. Darüber hinaus wird vereinzelt geltend gemacht, dass die Anpassungen über den mit der Motion 22.4448 erteilten Auftrag hinausgehen, und gefordert, die Vorlage auf die Änderungen betreffend Nettorendite zu beschränken.

5.5 Art. 14 Abs. 4bis - 4quater VMWG (Mehrleistungen)

Die vorgeschlagenen Präzisierungen werden mehrheitlich begrüsst. Änderungsanträge betreffen vor allem die Regeln für umfassende Überholungen, die Berechnung wertvermehrender Investitionen, insbesondere die Festlegung des massgeblichen Kapitals, die Verzinsung, die Amortisation, die Berechnung der Unterhaltskosten sowie einzelne Investitionsarten wie beispielsweise Photovoltaik.

5.6 Art. 15 VMWG + Art. 10 Abs. 4 VMWG (Bruttorendite)

Die ausdrückliche Regelung der Bruttorendite wird mehrheitlich unterstützt. Im Mittelpunkt der Diskussion stehen die Definition der Bruttorendite oder die «offensichtlich übersetzten Land-, Bau- und Erwerbskosten» sowie die Aktualisierung des Anlagewerts. Gefordert wird auch eine genaue Definition «neuerer Bauten».

6 Ergebnisse im Einzelnen

6.1 Art. 10 Abs. 1 – 3 VMWG Missbräuchlicher Mietzins aufgrund eines übersetzten Ertrags oder eines offensichtlich übersetzten Kaufpreises (Nettorendite)

6.1.1 Kantone

• 14 Kantone befürworten den Vorschlag (UR, OW, NW, ZG, FR, SO, SH, AI, SG, AG, TG, VD, VS, NE)

• 5 Kantone lehnen den Vorschlag ab (ZH, BL, TI, GE, JU)

• 4 Kantone sind neutral eingestellt (BE, LU, AR, GR)

Den Nutzen der vorgeschlagenen Regelung sehen die befürwortenden Kantone insbesondere in der Kodifizierung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, in der Schaffung von mehr Rechts- und Planungssicherheit, in einer einheitlichen Anwendung der Bestimmungen über missbräuchliche Mietzinse sowie im stufenweisen Absenkungspfad bei einem steigenden Referenzzinssatz.

Die Bedenken der Kantone richten sich gegen einzelne Ausgestaltungselemente der vorgeschlagenen Regelung. TI verlangt eine Vereinfachung des vorgesehenen Mechanismus. GE empfiehlt bei einem Referenzzinssatz von mehr als 2 Prozent einen einheitlichen Zuschlag von 0,5 Prozentpunkten. ZH und GR fordern die Überprüfung der Zuschläge bzw. einen strafferen Absenkpfad. LU und ZH weisen