Rapporto sui risultati

che permetta di determinare il canone di locazione indipendentemente dalla concreta struttura di finanziamento (quota di capitale proprio e di terzi).

Inoltre, viene proposta da più parti una modifica dell’articolo 11 OLAL sul calcolo delle pigioni in uso nella località o nel quartiere.

5.3 Adeguamenti redazionali

Oltre alla valutazione dei contenuti del progetto, molti riscontri riguardano modifiche sul piano della sistematica legislativa, redazionali e linguistiche, in particolare nelle rispettive versioni linguistiche. Questo riguarda principalmente il testo dell’ordinanza, ma anche i commenti.

5.4 Art. 10 cpv. 1–3 e 5 OLAL: pigione abusiva dovuta a un reddito sproporzionato o a un prezzo di acquisto manifestamente eccessivo (reddito netto)

La maggioranza dei partecipanti appoggia la codificazione della giurisprudenza del Tribunale federale. Sulla riduzione degressiva applicabile quando il tasso di riferimento è superiore al 2 per cento le opinioni sono divise. Mentre le associazioni economiche e dei proprietari chiedono un supplemento costante di due o anche tre punti percentuali, alcuni Cantoni, le associazioni degli inquilini e altre organizzazioni si pronunciano a favore di una regolamentazione più restrittiva. Qualche partecipante propone inoltre una nuova definizione di costi d’investimento determinanti e una definizione chiara di «prezzo di acquisto eccessivo». In alcuni casi si sottolinea che i 2 punti percentuali stabiliti dal Tribunale federale sono arbitrari e si critica pertanto l’adozione di questo valore, del quale non sarebbero stati messi in discussione né l’ammontare né le ripercussioni sul mercato dell’alloggio.

Alcuni partecipanti sostengono che le modifiche vanno ben oltre il mandato conferito con la mozione 22.4448 e chiedono che il progetto si limiti alle modifiche relative al reddito netto.

5.5 Art. 14 cpv. 4bis–4quater OLAL (prestazioni suppletive)

Le precisazioni proposte sono accolte favorevolmente dalla maggioranza dei partecipanti. Le richieste di modifica riguardano soprattutto le regole per le revisioni importanti, il calcolo di investimenti di valorizzazione e, in particolare, la determinazione del capitale determinante, la remunerazione,

l’ammortamento, il calcolo delle spese di manutenzione nonché singole tipologie di investimento, ad esempio il fotovoltaico.

5.6 Art. 15 OLAL + art. 10 cpv. 4 OLAL (reddito lordo)

La regolamentazione esplicita del reddito lordo è sostenuta dalla maggioranza dei partecipanti. La discussione si concentra sulla definizione di reddito lordo, sui «costi manifestamente eccessivi per il terreno, le spese di costruzione e di acquisto» e sull’aggiornamento del valore di investimento. Viene chiesta anche una definizione precisa di «costruzioni recenti».

6 Risultati nel dettaglio

6.1 Art. 10 cpv. 1–3 OLAL: pigione abusiva dovuta a un reddito sproporzionato o a un prezzo di acquisto manifestamente eccessivo (reddito netto)

6.1.1 Cantoni

• 14 Cantoni sono favorevoli alla proposta (UR, OW, NW, ZG, FR, SO, SH, AI, SG, AG, TG, VD, VS, NE)

• 5 Cantoni sono contrari alla proposta (ZH, BL, TI, GE, JU)

• 4 Cantoni esprimono un parere neutrale (BE, LU, AR, GR)

Secondo i Cantoni favorevoli il principale vantaggio della regolamentazione proposta risiede in particolare nella codificazione della giurisprudenza del Tribunale federale, nella creazione di una maggiore certezza del diritto e della pianificazione, in un’applicazione uniforme delle disposizioni in materia di pigioni abusive e nella riduzione degressiva all’aumentare del tasso di riferimento.

I Cantoni avanzano delle riserve su aspetti specifici della regolamentazione proposta. TI chiede una semplificazione del meccanismo previsto. GE suggerisce un supplemento uniforme di 0,5 punti percentuali quando il tasso di riferimento supera il 2 per cento. ZH e GR chiedono una verifica dei supplementi o una riduzione degressiva più rigorosa. LU e ZH evidenziano le eventuali ripercussioni sul livello delle pigioni e sui costi abitativi. JU rifiuta la proposta nel suo complesso.