Rapport annexe

4. Adaptation de loyer en fonction de l'évolution des coûts

L’élément déterminant essentiel est l’évolution du taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse publié trimestriellement par la Banque nationale suisse. Une adaptation de loyer ne peut survenir que si ce taux a évolué d’au moins 0,25 %. Selon le droit actuel, les modifications de loyer, exprimées en pour-cent du loyer, sont fonction de la hauteur du taux hypothécaire moyen du moment.

En ce qui concerne le renchérissement sur les fonds propres, le loyer de l’année précédente peut être adapté, comme c’est la pratique actuellement, pour 40 % de ce renchérissement.

Le renchérissement des frais d’entretien et d’exploitation pourra être reporté sous forme de forfait. Les calculs montrent qu’une valeur de 0,6 % permettrait de compenser un renchérissement annuel d’environ 2 %, projection qui paraît réaliste. Le bailleur a également la possibilité de se fonder sur l’évolution des coûts réels en se basant sur la différence entre les coûts moyens des trois années précédant l’adaptation actuelle et les coûts moyens des trois années précédant la dernière adaptation. Selon la pratique actuelle, les investissements importants, p. ex. pour la rénovation du toit, doivent être répartis uniformément sur une longue période.

Aucun forfait n’est prévu pour les frais d’administration. A cet égard, le bailleur ne peut faire valoir un renchérissement que sur la base de l’évolution de ses coûts effectifs.

5. Prestations supplémentaires

S’il fournit des prestations supplémentaires, le bailleur pourra augmenter le loyer dans les limites du rendement brut adéquat rapporté au montant des investissements pouvant être pris en compte. Sont réputées prestations supplémentaires au sens de l’ordonnance actuelle les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values. En règle générale, les frais causés par des rénovations importantes sont considérés, à raison de 50 à 70 pour cent, comme des investissements créant des plus-values.

Le projet de modification de l’ordonnance prévoit de considérer à l’avenir en général comme prestations supplémentaires au sens de la loi les investissements apportant des améliorations écologiques. Celles-ci incluent les mesures visant à réduire les pertes énergétiques de l’enveloppe du bâtiment, à utiliser l’énergie de manière rationnelle et à réduire les émissions des installations techniques, le recours aux énergies renouvelables ainsi que les frais de remplacement d’appareils ménagers à forte consommation d’énergie. Il convient de noter en outre que ces investissements ne sont considérés comme prestations supplémentaires que si leur montant excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l’état initial de la chose louée.

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