Projet

Änderungsvorschläge

gung für einen über den in der Region üblichen liegenden Pachtzins herbeigezogen werden.

Absatz 2 zählt die Fälle auf, bei denen es sich mutmasslich nicht um einen missbräuchlichen Pachtzins handelt. Der Verpächter kann sich somit gegen die Anfechtung des Pächters verteidigen.

Orientierungsgrösse für den nicht missbräuchlichen Pachtzins sind vor allem die in der Gegend üblichen Pachtzinse für ähnliche Grundstücke (Bst. a). Das Pachtzinsniveau einer Region ist normalerweise einigermassen bekannt, obschon in der Regel keine Statistiken bestehen.

Kann ein Betrieb eine zusätzliche Fläche bewirtschaften, resultiert in der Regel ein überproportionaler Einkommenszuwachs (Grenzertrag), weil ein Teil der Kosten nicht zunimmt (Fixkosten). Eine Orientierungsgrösse für das Zusatzeinkommen ist der Deckungsbeitrag nach Abzug der variablen Kosten. Er entlohnt die zusätzliche Arbeit des Pächters und leistet einen Beitrag zur Deckung der Kapitalkosten. Der ortsübliche Pachtzins darf deshalb nur einen Teil des Deckungsbeitrags beanspruchen, damit er nicht missbräuchlich ist.

Liegt ein Grundstück nahe beim Hof des Pächters oder angrenzend an ein von ihm bereits bewirtschaftetes Grundstück ergib sich ein Arrondierungseffekt mit einem zusätzlichen Nutzen. Dieser kann einen Zuschlag zum ortsüblichen Pachtzins rechtfertigen (Bst. b)¹¹¹.

Die Kosten des Verpächters für Unterhalt oder für die Verbesserung des Grundstücks dürften vor allem bei Grundstücken mit Gebäuden ins Gewicht fallen. Bei Grundstücken ohne Gebäude können solche jedoch auch entstehen für den Unterhalt oder für die Instandstellung von Wegen, Drainagen und dergleichen oder als Beiträge an Meliorationsgenossenschaften (Bst. c).

Artikel 45b Erhöhung des Pachtzinses

Ausser im Falle veränderter Umstände (vgl. Art. 11 des Vorentwurfs) kann der Pachtzins nur auf Beginn der neuen Pachtdauer erhöht werden. Dem Verpächter stehen dabei zwei Möglichkeiten offen: Er kann dem Pächter gemäss dieser Bestimmung eine Erhöhung des Pachtzinses eröffnen, indem er die ordentliche Kündigungsfrist nach Artikel 16 Absatz 2 einhält (ein Jahr). Die entsprechende Eröffnung hat schriftlich zu erfolgen. Das offizielle Formular des normalen Mietvertrages (Art. 269d Absatz 1 OR) ist hierfür nicht erforderlich. Der Pächter kann hingegen eine Begründung verlangen und in der Folge diese Erhöhung gestützt auf Artikel 45c Absätze 1 und 2 anfechten, wenn er den neuen Pachtzins für missbräuchlich hält, oder nach Artikel 45c Absatz 3 den Vertrag auf Ende der Pachtdauer kündigen. Als zweite Möglichkeit kann der Verpächter den Pachtvertrag auflösen und dem Verpächter einen neuen Vertrag mit einem neuen Pachtzins anbieten. In diesem Fall muss er dem Pächter eine schriftliche Kündigung nach Artikel 16 Absatz 1 zustellen. Der Pächter hat anschliessend das Recht, eine Begründung zu verlangen. Er kann auch eine Erstreckung des Pachtvertrages verlangen, wobei der Richter den Pachtzins auf Gesuch anpassen kann (Art. 28).