Rapport experts 2

Generalsekretariat UVEK Motion Ritter - Entschädigung bei Enteignungen von Kulturland

jetzigen Rechtsprechung des Bundesgerichts im besagten Entscheid 1 C _ 2 1 7 / 2 0 1 2 vom 6. November 2012 muss eine Umzonung mit hoher Wahrscheinlichkeit bevorstehen, damit eine solche bei der Bemessung der Entschädigung berücksichtigt wird. Diesbezüglich stellt sich jedoch in grundsätzlicher Art und Weise die Frage, ob und gegebenenfalls wie die Wahrscheinlichkeit und der Wert einer möglichen Einzonung überhaupt gemessen werden kann.

6.4.1 Praktikabilität der Bewertung

Es gäbe durchaus Ansätze, die Wahrscheinlichkeit einer künftigen Einzonung einzustufen. Ansatzpunkte wären beispielsweise die Nähe zu Bauland, die Entwicklungsdynamik oder die Stellung in den Richtplänen. Dabei muss in Erinnerung gehalten werden: Eine Einzonung geht auf einen verwaltungsrechtlichen Akt zurück, dem höchstens eine ungenaue Wahrscheinlichkeitsangabe zugewiesen werden kann. Zumal dieser verwaltungsrechtliche Akt in einem zweistufigen Verfahren geschieht: Der Richtplan ist behördenverbindlich. Da er eben nicht eigentümerverbindlich ist, kann daraus kein Rechtsanspruch auf Umzonung abgeleitet werden. Und schliesslich wird im geltenden BGBB auch der Markt für zukunftsbezogene oder spekulative Geschäfte mit Absicht des Gesetzgebers ausgeschlossen. Es existieren keine ex-ante Vorkehrungen für Geschäfte oder Gewinnansprüche, die in der Zukunft liegen.

Ist eine solche Berechnung der Wahrscheinlichkeit möglich, stellt sich die Frage der Praktikabilität dieser Art der Entschädigungsberechnung. In einer Gegenwartsbetrachtung könnte theoretisch der heutige Wert der Möglichkeit einer künftigen Einzonung berechnetet werden. Grundlage wäre die Differenz zwischen dem aktuellen Wert einer Landwirtschaftsfläche und dem künftigen Wert der gleichen Fläche in eingezontem Zustand (nach Steuern und Abgaben). Bei jeder Enteignung müssten also neben dem aktuellen Verkehrswert des zu enteignenden Grundstücks auch der Verkehrswert des Grundstücks in der hypothetischen neuen Zone ermittelt werden. Es müsste somit möglich sein, auch die neue Zone zu bestimmen. Die Fragen der Zone sowie des dannzumaligen Verkehrswerts dürften über eine längere Zeitdauer hinaus nicht präzise möglich sein.

Die Quantifizierung von Optionswerten ist im Allgemeinen anspruchsvoller und bedingt mehr Informationen als jene von Gebrauchswerten und der Wahrscheinlichkeit. Der Wert einer Option wird finanzmathematisch typischerweise durch folgende Parameter bestimmt: Durch den aktuellen Preis, den Ausübungspreis, dessen Volatilität und durch die Restlaufzeit der Option.

Übertragen auf die Frage des Gewinnanspruchsrechtes würde der Eigentümer von Landwirtschaftsland unter dieser Optionswertbetrachtung mit der Enteignung für die Option einer künftigen Einzonung unter Berücksichtigung der Diffe-

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