10.2 Intermediazione per l’acquisto o la vendita di un fondo

Per poter far valere un’intermediazione dal profilo dell’IVA, occorre rendere nota l’esistenza di un rapporto di rappresentanza. Questo requisito è adempiuto tramite autenticazione notarile del contratto di compravendita indicante il rappresentato quale parte contraente. È irrilevante se è l’intermediario stesso a stipulare con l’acquirente un contratto in forza di una procura (autenticata), oppure se è lo stesso proprietario che si occupa delle pratiche contrattuali in occasione della vendita.

Si verifica un’intermediazione correlata a un fondo anche se non viene stipulato alcun contratto di compravendita. Il luogo della prestazione di servizi è retto dall’articolo 8 capoverso 2 lettera f LIVA (principio del luogo del fondo).

Esempio 1
La Immobili SA con sede a Locarno riceve da Giacomo Delta, domiciliato a Milano (IT), il mandato di trovargli un acquirente per la casa che possiede a Lugano. Senza la preliminare consultazione del mandante, per la casa non può essere proposto un prezzo di vendita inferiore a 1,5 milioni di franchi. La Immobili SA pubblica inserzioni su quotidiani svizzeri, visita insieme agli interessati l’oggetto di vendita e negozia il prezzo. Dopo aver trovato un acquirente disposto ad acquistare l’oggetto per 1,7 milioni di franchi, la Immobili SA incarica un notaio di stilare il contratto di compravendita. Giacomo Delta firma personalmente l’atto notarile (rogito) a Lugano. La Immobili SA e il notaio fatturano le loro prestazioni a Giacomo Delta.

Siccome il fondo è situato in Svizzera, la Immobili SA impone all’aliquota normale l’onorario del mediatore (provvigione) e i costi delle inserzioni. Anche il notaio impone le sue prestazioni di servizi all’aliquota normale.

Esempio 2
Il Signor Claudio Bianchi di Bellinzona possiede a Como (IT) una casa di vacanza. Affida le trattative di vendita alla Fiduciaria SA con sede a Chiasso. La Fiduciaria SA pubblica inserzioni in Svizzera e in Italia, mostra l’oggetto di vendita agli interessati e negozia il prezzo di vendita. I documenti contrattuali sono stilati da un notaio di Como. La Fiduciaria SA firma – in virtù di una procura autenticata da un notaio – il contratto di compravendita a Como. Il notaio di Como fattura il proprio onorario alla Fiduciaria SA, la quale fattura a sua volta il suo onorario unitamente alle prestazioni di terzi (notaio, costi delle inserzioni) a Claudio Bianchi.

La prestazione di servizi della Fiduciaria SA è considerata effettuata all’estero e, quindi, non soggiace all’imposta. Sulle spese sostenute vi è un diritto alla deduzione dell’imposta precedente. Le prestazioni di servizi che la Fiduciaria SA ottiene dal notaio di Como non soggiacciono all’imposta sull’acquisto (il luogo della prestazione di servizi è situato all’estero). Per contro, le prestazioni in relazione con le inserzioni acquistate in Italia dalla Fiduciaria SA (prestazioni secondo il principio del luogo del destinatario; art. 8 cpv. 1 LIVA) soggiacciono all’imposta sull’acquisto con diritto alla deduzione dell’imposta precedente, nella misura in cui il prestatore estero non è iscritto nel registro dei contribuenti IVA.