10.2 Prestations d’intermédiaire en lien avec l’achat ou la vente d’un bien-fonds

Du point de vue de la TVA, pour que l’on puisse invoquer une prestation d’intermédiaire, l’existence d’un rapport de représentation doit être manifeste. Cette exigence est remplie par l’établissement d’un contrat de vente authentifié par un notaire, dans lequel le représenté est cité comme étant le partenaire contractuel. Il importe peu que le courtier signe lui-même le contrat de vente sur la base d’une procuration (authentifiée) ou que le propriétaire se charge lui-même des démarches relatives au contrat.

La prestation d’intermédiaire en lien avec un bien-fonds existe même si le contrat de vente n’aboutit pas. Le lieu de la prestation est déterminé par l’art. 8, al. 2, let. f, LTVA (lieu de situation de l’immeuble).

Exemple 1
La société Immobiliers SA, domiciliée à Carouge, est chargée par M. Pierre Martin, habitant Grenoble (FR), de trouver un acheteur pour son appartement de Genève. Le prix de vente ne doit pas descendre en dessous de 1,5 million de francs sans l’accord du mandant. La société Immobiliers SA publie des annonces dans des quotidiens suisses, fait visiter l’objet à des acheteurs potentiels et négocie le prix. Lorsqu’un acheteur est prêt à acquérir l’objet pour 1,7 million de francs, la société Immobiliers SA confie à un notaire le soin d’établir le contrat de vente. Le contrat est signé par devant notaire, par Pierre Martin lui-même, à Genève. La société Immobiliers SA et le notaire établissent une facture à l’intention de Pierre Martin.

Comme l’immeuble se trouve en Suisse, la société Immobiliers SA doit imposer ses honoraires de courtage et les frais d’annonces au taux normal. De même, le notaire doit déclarer les prestations fournies au taux normal.

Exemple 2
M. Claude Erard, de Lausanne, possède un chalet à Chamonix (FR). Il charge la société Fiduciaire SA à Martigny d’assurer les négociations de vente. Fiduciaire SA insère des annonces en Suisse et en France, fait visiter l’objet et négocie le prix. Les documents de vente sont établis par un notaire de Chamonix. Au bénéfice d’une procuration authentifiée par un notaire, Fiduciaire SA signe le contrat de vente à Chamonix. Le notaire de Chamonix facture ses honoraires à Fiduciaire SA. Cette dernière facture à son tour ses honoraires, ainsi que les prestations de tiers (notaire, frais d’annonces) à M. Claude Erard.

Pour Fiduciaire SA, cette prestation de services est réputée fournie à l’étranger et n’est pas soumise à la TVA. La déduction de l’impôt préalable sur les dépenses est néanmoins possible. Les prestations de services que Fiduciaire SA acquiert auprès du notaire ne sont pas soumises à l’impôt sur les acquisitions (le lieu de la prestation de services se trouve à l’étranger). Les prestations en relation avec les annonces acquises en France par la Fiduciaire SA (prestations de services selon le principe du lieu du destinataire ; art. 8, al. 1, LTVA) sont, en revanche, soumises à l’impôt sur les acquisitions avec droit à la déduction de l’impôt préalable, dans la mesure où le prestataire étranger n’est pas inscrit au registre des assujettis à la TVA.