13.3 Conteggio delle spese accessorie con correzione corrente della deduzione dell’imposta precedente

Info IVA per settore 17 · Amministrazione, locazione e vendita di immobili

In vigore · Stato dal 1 gennaio 2024

AFC · Info IVA settore 17 · n. 13.3 · Italiano

A) Costi di riscaldamento (arrotondamento a franchi interi)

a) Costi

		Con opzione (75 %)			Senza opzione (25 %)
	Totale netto in CHF	Netto in CHF	Aliq. %	DIP in CHF	Lordo in CHF	Totale lordo in CHF
Scorta olio combustibile all’inizio del periodo	5 000		7,7			5 385
Acquisto olio combustibile	10 000	7 500	8,1	608	2 702	10 810
Spazzacamino	263	197	8,1	16	71	284
Revisione cisterna	842	632	8,1	51	227	910
Onorario amministraz.	421	316	8,1	26	113	455
Scorta olio combustibile alla fine del periodo	- 3 000		8,1			- 3 243
Totale costi di riscaldamento	13 526			701		14 601

b) Ripartizione costi di riscaldamento (variabile in base al consumo [MWh])

Locazioni con opzione	MWh	in %
Ristorante	840	35
Ufficio 1° piano	480	20
Ufficio 2° piano	360	15
	1 680	70

Locazioni senza opzione	MWh	in %
Appartamento 2° piano	410	17
Appartamento 3° piano	310	13
	720	30

(Totale)	(2 400)	(100)

c) Ripartizione dei costi

Locazioni con opzione	Quota in %		in CHF
Ristorante	35	(di CHF 13 526)	4 734
Ufficio 1° piano	20	(di CHF 13 526)	2 705
Ufficio 2° piano	15	(di CHF 13 526)	2 029
	70		9 468

Locazioni senza opzione	Quota in %		in CHF
Appartamento 2° piano	17	(di CHF 14 601)	2 482
Appartamento 3° piano	13	(di CHF 14 601)	1 898
	30		4 380

Legenda:	Netto	Costi (escl. IVA)
	DIP	Deduzione dell’imposta precedente (secondo la chiave di riparto dell’anno precedente: 75 %)
	Lordo	Costi (incl. IVA)

B) Costi accessori (arrotondamento a franchi interi)

a) Costi

		con opzione (75 %)			senza opzione (25 %)
	Totale netto in CHF	Netto in CHF	Aliq. %	DIP in CHF	Lordo in CHF	Totale lordo in CHF
Elettricità	474	356	8,1	29	127	512
Acqua	500	375	2,6	10	128	513
Assicurazioni	300	225	0,0		75	300
Rifiuti	789	592	8,1	48	213	853
Portinaio	2 400	1 800	0,0		600	2 400
Totale costi accessori	4 463			87		4 578

b) Ripartizione dei costi (in base alla superficie in m²)

Locazioni con opzione	Quota in %		in CHF
Ristorante	40	(di CHF 4 463)	1 785
Ufficio 1° piano	25	(di CHF 4 463)	1 116
Ufficio 2° piano	10	(di CHF 4 463)	446
	75		3 347

Locazioni senza opzione	Quota in %		in CHF
Appartamento 2° piano	15	(di CHF 4 578)	687
Appartamento 3° piano	10	(di CHF 4 578)	458
	25		1 145

C) Correzione della deduzione dell’imposta precedente (arrotondamento a franchi interi)

a) Imposta precedente sui costi di riscaldamento

Le imposte precedenti sui costi di riscaldamento vengono fatte valere periodicamente e provvisoriamente in base alla chiave di riparto dell’anno precedente (ossia 75 %, risp. CHF 701). La deduzione definitiva dell’imposta precedente va stabilita in base alla nuova chiave di riparto e la deduzione va corretta nell’ambito della finalizzazione (art. 72 cpv. 1 LIVA). Nel summenzionato esempio è stato fatto valere un 5 % d’imposta precedente in troppo (75 % - 70 %).

		DIP in CHF
Imposta precedente fatta valere	75 %	701
Imposta precedente deducibile	70 %	654

Totale della correzione supplementare della deduzione dell’imposta precedente		47

b) Imposta precedente sui costi accessori

Le imposte precedenti sui costi accessori vengono fatte valere periodicamente al 75 %. Non s’impone alcuna ulteriore correzione in quanto la chiave di riparto rimane invariata ogni anno.

D) Fatturazione ai locatari

Per i costi di riscaldamento e i costi accessori inerenti alle locazioni con opzione va inoltre fatturata l’IVA all’aliquota normale. Per le locazioni senza opzione vanno addebitati gli importi summenzionati.

Legenda:	Netto	Costi (escl. IVA)
	DIP	Deduzione dell’imposta precedente (secondo la chiave di riparto dell’anno precedente: 75 %)
	Lordo	Costi (incl. IVA)