13.3 Nebenkostenabrechnung mit laufender Vorsteuerkorrektur

MWST-Branchen-Info 17 · Liegenschaftsverwaltung / Vermietung und Verkauf von Immobilien

Geltend · Stand ab 1. Januar 2024

ESTV · MWST-Branchen-Info 17 · Ziff. 13.3 · Deutsch

A) Heizkosten (Rundung auf ganze Franken-Beträge)

a) Kosten

		Optiert (75 %)			Nicht optiert (25 %)
	Total Netto CHF	Netto CHF	Satz %	VOST CHF	Brutto CHF	Total Brutto CHF
Bestand Heizöl Anfang Periode	5'000		7,7			5'385
Einkauf Heizöl	10'000	7'500	8,1	608	2'702	10'810
Kaminfeger	263	197	8,1	16	71	284
Revision	842	632	8,1	51	227	910
Verw.-Honorar	421	316	8,1	26	113	455
Bestand Heizöl Ende Periode	- 3'000		8,1			- 3'243

Total Heizkosten	13'526			701		14'601

b) Heizkosten-Verteiler (variabel nach Verbrauchszähler [WWZ])

Optierte Mietverhältnisse	WWZ	in %
Restaurant	840	35
Büro 1. OG	480	20
Büro 2. OG	360	15
	1'680	70

Nicht optierte Mietverhältnisse	WWZ	in %
Wohnung 2. OG	410	17
Wohnung 3. OG	310	13
	720	30

(Total)	(2'400)	(100)

c) Kosten-Aufteilung

Optierte Mietverhältnisse	Anteil in %		in CHF
Restaurant	35	(von CHF 13'526)	4'734
Büro 1. OG	20	(von CHF 13'526)	2'705
Büro 2. OG	15	(von CHF 13'526)	2'029
	70		9'468

Nicht optierte Mietverhältnisse	Anteil in %		in CHF
Wohnung 2. OG	17	(von CHF 14'601)	2'482
Wohnung 3. OG	13	(von CHF 14'601)	1'898
	30		4'380

Legende:	Netto	Aufwand exkl. MWST
	VOST	Vorsteuerabzug (gem. Vorjahresschlüssel 75 %)
	Brutto	Aufwand inkl. MWST

B) Nebenkosten (Rundung auf ganze Franken-Beträge)

a) Kosten

		Optiert (75 %)			Nicht optiert (25 %)
	Total Netto CHF	Netto CHF	Satz %	VOST CHF	Brutto CHF	Total Brutto CHF
Strom	474	356	8,1	29	127	512
Wasser	500	375	2,6	10	128	513
Versicherungen	300	225	0,0		75	300
Kehricht	789	592	8,1	48	213	853
Hauswart	2'400	1'800	0,0		600	2'400

Total Nebenkosten	4'463			87		4'578

b) Kosten-Aufteilung (nach Raumgrösse in m²)

Optierte Mietverhältnisse	Anteil in %		in CHF
Restaurant	40	(von CHF 4'463)	1'785
Büro 1. OG	25	(von CHF 4'463)	1'116
Büro 2. OG	10	(von CHF 4'463)	446
	75		3'347

Nicht optierte Mietverhältnisse	Anteil in %		in CHF
Wohnung 2. OG	15	(von CHF 4'578)	687
Wohnung 3. OG	10	(von CHF 4'578)	458
	25		1'145

C) Korrektur der Vorsteuern (Rundung auf ganze Franken-Beträge)

a) Vorsteuer auf Heizkosten

Die Vorsteuern auf den Heizkosten werden periodisch gemäss dem Vorjahresschlüssel (hier 75 % bzw. CHF 701) provisorisch geltend gemacht. Der definitive Vorsteuerabzug erfolgt aufgrund des neu ermittelten Schlüssels und ist im Rahmen der Finalisierung (Art. 72 Abs. 1 MWSTG) zu berichtigen. Im obigen Beispiel sind somit 5 % zuviel Vorsteuern (75 % - 70 %) geltend gemacht worden.

		VOST in CHF
Geltend gemachte Vorsteuer	75 %	701
Anspruchsberechtigte Vorsteuer	70 %	654

Total zusätzliche Vorsteuerkorrektur		47

b) Vorsteuer auf Nebenkosten

Die Vorsteuern auf den Nebenkosten werden periodisch zu 75 % geltend gemacht. Eine zusätzliche Vorsteuerkorrektur erübrigt sich, weil der Schlüssel für jedes Jahr gleich ist.

D) Rechnungsstellung an die Mieter

Auf den Heiz- und Nebenkosten für die optierten Mietverhältnisse ist zusätzlich die Steuer zum Normalsatz in Rechnung zu stellen. Bei den nicht optierten Mietverhältnissen sind die oben ausgewiesenen Beträge zu fakturieren.

Legende:	Netto	Aufwand exkl. MWST
	VOST	Vorsteuerabzug (gem. Vorjahresschlüssel 75 %)
	Brutto	Aufwand inkl. MWST