3.1 Principi

a)

L’opzione per l’imposizione della vendita o della locazione di fondi o di parti di fondi è sempre possibile, a condizione che l’oggetto venduto o locato non venga utilizzato dall’acquirente o dal locatario esclusivamente a scopo abitativo (art. 22 cpv. 2 lett. b LIVA). Per utilizzazione a scopo abitativo secondo l’articolo 22 capoverso 2 lettera b LIVA si intende l’uso di locali come domicilio ai sensi dell’articolo 23 segg. CC e/o luogo di soggiorno settimanale. I soggiornanti settimanali sono persone che durante i giorni di lavoro, formazione o studio pernottano nel luogo in cui lavorano, seguono una formazione o uno studio, ma che trascorrono regolarmente i giorni di libero (di solito il fine settimana) in un altro luogo. Di regola è necessario soggiornare nel luogo di lavoro, formazione o studio, quando il ritorno quotidiano al luogo di domicilio non è ragionevole per motivi di tempo, professionali o finanziari. Mezzi di prova appropriati del domicilio sono ad esempio il certificato di domicilio o l’attestato di domicilio rilasciato dal Comune di domicilio. Per i soggiornanti settimanali, i mezzi di prova appropriati sono, ad esempio, il certificato di domicilio o la conferma della notifica rilasciata dal Comune di soggiorno.

L’utilizzazione a scopo esclusivamente abitativo deve essere verificata per ogni singolo rapporto contrattuale. Se, ad esempio, vengono locati tre piani tramite un unico contratto, l’opzione non è ammessa soltanto se tutti e tre i piani sono o saranno utilizzati esclusivamente a scopo abitativo. Se invece si utilizzano due piani esclusivamente a scopo abitativo, mentre il terzo è destinato per metà per scopi abitativi e per metà per scopi imprenditoriali, l’opzione è possibile. Il locatario (conduttore) non ha tuttavia il diritto di dedurre l’imposta precedente per la parte utilizzata per scopi abitativi. L’opzione per le prestazioni eseguite in territorio svizzero è esercitata indicando chiaramente l’imposta nella fattura e/o nel contratto o tramite la dichiarazione (cumulativa) alle cifre 200 e 205 del rendiconto IVA. Le cifre d’affari per la cui imposizione si è optato devono essere dichiarate alle cifre 200, 205 e 303 del rendiconto IVA, mentre il valore del terreno deve essere indicato alle cifre 200 e 280.

b)

Secondo il principio «locazione e spese accessorie = un’unità», il proprietario o locatore che opta deve imporre all’aliquota normale i canoni di locazione (pigioni) e le spese accessorie. Ciò vale anche se le spese accessorie comprendono singoli componenti (ad es. premi assicurativi o consumo d’acqua) che, prese singolarmente, non sarebbero imponibili o lo sarebbero soltanto all’aliquota ridotta (trattamento fiscale delle spese accessorie in caso di passaggio all’opzione; → cifra 6.3.1.2). Il proprietario o il locatore ha il diritto di dedurre l’imposta precedente sui costi sostenuti per l’oggetto locato. In linea di massima, può optare soltanto il proprietario, il locatore o un eventuale sublocatore.

c)

Legittimano la deduzione dell’imposta precedente i costi sostenuti per il conseguimento delle prestazioni per la cui imposizione si è optato. Se un contribuente esegue all’estero prestazioni escluse dall’imposta per la cui imposizione potrebbe optare secondo l’articolo 22 LIVA se fossero eseguite in territorio svizzero, le spese necessarie all’esecuzione di tali prestazioni legittimano la deduzione dell’imposta precedente nell’ambito dell’attività imprenditoriale (art. 29 cpv. 1^bis LIVA). Se l’opzione non è ammessa – in considerazione dell’utilizzazione a scopo abitativo – non sussiste alcun diritto alla deduzione dell’imposta precedente.

d)

L’opzione è ammessa anche per la locazione e la vendita a beneficiari istituzionali (tra cui missioni e rappresentanze diplomatiche, organizzazioni internazionali). In tali casi l’opzione è limitata a fondi o parti di fondi destinati a scopi amministrativi, ad esempio uffici, sale conferenze, magazzini o posteggi. Le relative controprestazioni sono tuttavia esenti dall’imposta (art. 107 cpv. 1 lett. a LIVA in combinato disposto con gli art. 143–150 OIVA). I costi sostenuti in tale ambito legittimano la deduzione dell’imposta precedente.

[Illustrazione: nell’originale]

Ulteriori informazioni sulla locazione e la vendita di fondi a beneficiari istituzionali sono contenute nell’info IVA Prestazioni a rappresentanze diplomatiche e a organizzazioni internazionali.

[Illustrazione: nell’originale]

I principi e le condizioni concernenti l’opzione sono reperibili nell’info IVA Oggetto dell’imposta.