12.1 Hauswartwohnung

Bei der Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken ist eine Option (freiwillige Versteuerung) ausgeschlossen (Art. 22 Abs. 2 MWSTG). Die Aufwendungen und Investitionen berechtigen nie zum Vorsteuerabzug.

Aus Vereinfachungsgründen kann bei Hauswartwohnungen die Vorsteuerkorrektur auf Basis des Entgelts (Mieteinnahmen Hauswartwohnung inkl. Nebenkosten ohne allfälligen Abzug des Hauswartlohnes) berechnet werden. Die Mieteinnahmen der Hauswartwohnung müssen dabei einem ortsüblichen Drittpreis entsprechen. Die Vorsteuerkorrektur ist auf diesem Betrag, der als inklusive MWST gilt, zum Normalsatz zu berechnen. Das daraus resultierende Ergebnis ist als Vorsteuerkorrektur unter Ziffer 415 der MWST-Abrechnung zu deklarieren.

Beispiel 1

Es handelt sich bei dieser Vorgehensweise nicht um eine Option im Sinne von Artikel 22 MWSTG, sondern um eine annäherungsweise Ermittlung der Vorsteuerkorrektur. Auf den Belegen darf deshalb nicht auf die Steuer hingewiesen werden.

Die Vereinfachung bei Hauswartwohnungen darf nur dann angewendet werden, wenn die folgenden Bedingungen kumulativ erfüllt sind:

• Die Vermietung der Hauswartwohnung erfolgt an eine Person, welche für die Hauswarttätigkeiten tatsächlich zuständig ist. Bei einer Vermietung an eine eng verbundene Person geht die ESTV davon aus, dass es sich nicht um eine Hauswartwohnung handelt, ausser es kann nachgewiesen werden, dass die eng verbundene Person die Hauswarttätigkeiten tatsächlich ausübt.

• Die «stille Versteuerung» führt tatsächlich zu einer Vereinfachung, dass Vorsteuerkorrekturen wegen gemischter Verwendung auf den Liegenschaftskosten hinfällig werden. Dies bedeutet, dass die restlichen Teile der Liegenschaft für Zwecke verwendet werden, die zum vollen Vorsteuerabzug berechtigen.

Mit dieser Vorgehensweise ist der Vorsteuerabzug auf den entsprechenden Aufwendungen und Investitionen zulässig.

Für die Anwendung dieser Vereinfachung bedarf es keiner Bewilligung der ESTV. Die Anwendungsdauer beträgt mindestens eine Steuerperiode resp. ein Geschäftsjahr.

Beispiel 2
Die Produktions AG lässt sich eine neue Gewerbeliegenschaft erstellen. Die Liegenschaft wird grundsätzlich vollumfänglich für die zum Vorsteuerabzug berechtigende Tätigkeit genutzt, einzig die Hauswartwohnung im Dachgeschoss der Liegenschaft wird dem Hauswart vermietet. Für diese Vermietung ist die Option ausgeschlossen.

Die Produktions AG nimmt die Vorsteuerkorrektur mittels der «stillen Versteuerung» vor. Dies hat zur Folge, dass auf den ganzen Erstellungs-, Unterhalts- und Betriebskosten der Vorsteuerabzug vollumfänglich zulässig ist.

Nach fünf Jahren beschliesst die Produktions AG, die Vorsteuerkorrektur nicht mehr mittels der «stillen Versteuerung» zu ermitteln, sondern nach einem sachgerechten Schlüssel (z. B. gewichteter Schlüssel nach m²). Dies hat eine Korrektur auf dem Zeitwert der Investitionen analog einer Nutzungsänderung (Eigenverbrauch) zur Folge ([Abbildung: im Original] MWST-Info Nutzungsänderungen).

Praxispräzisierung (→ MWST-Info Zeitliche Wirkung von Praxisfestlegungen).