12.1 Appartamento del portinaio

Nella locazione di immobili a scopo abitativo l’opzione (imposizione volontaria) è esclusa (art. 22 cpv. 2 LIVA). Le spese e gli investimenti non danno mai diritto alla deduzione dell’imposta precedente.

Per ragioni di semplificazione, nel caso degli appartamenti dei portinai, la correzione della deduzione dell’imposta precedente può essere calcolata sulla base della controprestazione (introiti derivanti dalla locazione dell’appartamento del portinaio, incl. spese accessorie ed escl. un’eventuale deduzione dello stipendio del portinaio). Gli introiti derivanti dalla locazione dell’appartamento del portinaio devono corrispondere al prezzo vigente in loco che sarebbe convenuto fra terzi. La correzione della deduzione dell’imposta precedente deve essere calcolata applicando l’aliquota normale su tale importo, comprensivo di IVA. Il risultato corrispondente deve essere dichiarato come correzione della deduzione dell’imposta precedente alla cifra 415 del rendiconto IVA.

Esempio 1

Nel caso di questa procedura non si tratta di un’opzione di cui all’articolo 22 LIVA, ma di una determinazione approssimativa della correzione della deduzione dell’imposta precedente. Pertanto, l’imposta non deve essere menzionata nei documenti.

La semplificazione per gli appartamenti dei portinai può essere applicata solo se sono adempite cumulativamente le seguenti condizioni:

• L’appartamento del portinaio è affittato a una persona che è effettivamente incaricata delle mansioni di portineria. In caso di locazione ad una persona strettamente vincolata, l’AFC parte dal presupposto che non si tratti di un appartamento di portinaio, a meno che non sia possibile dimostrare che la persona strettamente vincolata svolge effettivamente le mansioni di portineria.

• L’«imposizione tacita» porta infatti ad una semplificazione, nella misura in cui le correzioni dell’imposta precedente sui costi immobiliari a causa di una doppia utilizzazione diventano obsolete. Ciò significa che le altre parti dell’immobile sono utilizzate per scopi che danno diritto alla deduzione integrale dell’imposta precedente.

Con questa procedura, si ammette la deduzione dell’imposta precedente sulle spese e sugli investimenti corrispondenti.

L’applicazione di questa semplificazione non richiede l’autorizzazione dell’AFC. La durata d’applicazione è di almeno un periodo fiscale o un esercizio commerciale.

Esempio 2
L’impresa Produzione SA fa costruire un nuovo immobile commerciale. Di principio, l’immobile è utilizzato interamente per attività legittimanti la deduzione dell’imposta precedente; solo l’appartamento del portinaio situato nell’attico dell’edificio è dato in locazione al portinaio. Per questa locazione l’opzione è esclusa.

Produzione SA effettua la correzione della deduzione dell’imposta precedente mediante l’«imposizione tacita». Ne consegue che la deduzione dell’imposta precedente è ammessa su tutte le spese di realizzazione, manutenzione ed esercizio.

Dopo cinque anni, Produzione SA decide di non determinare più la correzione della deduzione dell’imposta precedente mediante l’«imposizione tacita», ma utilizzando una chiave adeguata (p. es. chiave ponderata secondo m²). Tale modifica comporta una correzione del valore attuale degli investimenti analoga a quella della modifica d’utilizzazione (consumo proprio; [Illustrazione: nell’originale] info IVA Modifiche d’utilizzazione).

Precisazione della prassi (→ info IVA Prassi dell’AFC: applicabilità temporale).