5.5 Ausseramtliche Abrechnung (Leistungen ausserhalb des öffentlich beurkundeten Verkaufsvertrags)

Bei der Übertragung von Immobilien werden die periodischen Leistungen, die über den Antrittstag hinaus beim Veräusserer angefallen sind, teilweise ausserhalb des öffentlich beurkundeten Verkaufsvertrags geregelt. Es kann sich dabei um öffentlich-rechtliche Abgaben, Energiekosten, Versicherungsprämien, Mietzinse, Heizungs- und Betriebskostenanteile, Heizölvorräte usw. handeln. Der Veräusserer hat dem neuen Eigentümer der Immobilie über diese Leistungen eine ausseramtliche Abrechnung (Aufstellung über die eingangs erwähnten Ausgaben und Einnahmen) per Antrittstag zu erstellen.

Beim Veräusserer handelt es sich in solchen Fällen um eine Weiterfakturierung von Kosten, welche zum jeweiligen Steuersatz der Leistung zu versteuern sind (Versicherungsprämien von der Steuer ausgenommen, Frischwasser zum reduzierten Steuersatz, Serviceabonnemente zum Normalsatz usw.). Wenn auf den weiterfakturierten Kosten bisher kein Anspruch auf Vorsteuerabzug bestand, ist eine Vorsteuerkorrektur (Einlageentsteuerung) möglich. Der Käufer kann auf diesen Kosten - sofern er die Option weiterführt - den vollen oder teilweisen Vorsteuerabzug vornehmen.

Von den Mietern geleistete Miet- oder Nebenkostenvorauszahlungen stellen beim bisherigen Eigentümer Entgeltsminderungen dar. Der neue Eigentümer hat - sofern er die Option weiterführt - die ihm gutgeschriebenen Miet- und Nebenkostenanteile vollumfänglich oder teilweise zu versteuern.