5.4 Nutzungsänderungstatbestände bei der Übertragung eines Grundstücks
MWST-Branchen-Info 17 · Liegenschaftsverwaltung / Vermietung und Verkauf von Immobilien
Geltend · Stand ab 26. Mai 2026
ESTV · MWST-Branchen-Info 17 · Ziff. 5.4 · Deutsch
Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch gemäss Art. 31 MWSTG)
Wird ein Grundstück in geringerem Ausmass als bisher oder nicht mehr im Rahmen der zum Vorsteuerabzug berechtigenden unternehmerischen Tätigkeit verwendet, so kann diese Nutzungsänderung zu einer vollen oder teilweisen nachträglichen Korrektur der bereits geltend gemachten Vorsteuern führen.
Der Wertverzehr, d. h. die Abschreibungen im Sinne von Artikel 31 Absatz 3 MWSTG, wird entsprechend berücksichtigt (Art. 69 ff. MWSTV).
Vorsteuerkorrektur (Einlageentsteuerung gemäss Art. 32 MWSTG)
Wird ein Grundstück in grösserem Ausmass als bisher oder neu im Rahmen der zum Vorsteuerabzug berechtigenden unternehmerischen Tätigkeit verwendet, so kann diese Nutzungsänderung zu einem teilweisen oder vollen nachträglichen Abzug der Vorsteuern führen.
Der Wertverzehr, d. h. die Abschreibungen im Sinne von Artikel 32 Absatz 2 MWSTG, wird entsprechend berücksichtigt (Art. 72 ff. MWSTV).
[Abbildung: im Original] | Ausführliche Informationen zu den einzelnen Nutzungsänderungstatbeständen bei einem Grundstück können der MWST-Info Nutzungsänderungen entnommen werden. Falls eine steuerpflichtige Person mit der Saldosteuersatzmethode abrechnet, sind zusätzlich die Ausführungen in der MWST-Info Saldosteuersätze zu beachten. |
[Abbildung: im Original] | Photovoltaikanlagen, die auf Gebäuden fest installiert sind (Indach- und Aufdachanlagen), stellen Bestandteile einer unbeweglichen Sache dar. Für Nutzungsänderungen in Zusammenhang mit Photovoltaikanlagen wird demzufolge die Reduktion auf dem Zeitwert pro abgelaufenes Jahr nach Artikel 31 Absatz 3 bzw. Artikel 32 Absatz 2 MWSTG entsprechend mit 5 % berücksichtigt (→ MWST-Info Nutzungsänderungen). |
Beispiel
Beim nachfolgenden Beispiel werden die steuerlichen Folgen bei der Übertragung eines Grundstücks anhand von 3 Vorgehensweisen dargestellt.
Ausgangslage
Erstellung einer Gewerbeliegenschaft im Jahr 2012:
Die Liegenschaft wird zu 40 % für eine zum Vorsteuerabzug berechtigende und zu 60 % für eine nicht zum Vorsteuerabzug berechtigende (Vermietung ohne Option, z. B. von Arztpraxen) unternehmerische Tätigkeit genutzt. Der Buchwert des Bodens in der Bilanz beläuft sich auf 1,5 Mio. Franken.
Vorsteuerbelastete Aufwendungen für den Bau, inkl. Kaufpreis und Erschliessung Boden:
Beträge in CHF | |||
Nicht zum Vorsteuerabzug berechtigende Aufwendungen 60 % | 6'000'000 | 8,0 % | 480'000 |
Zum Vorsteuerabzug berechtigende Aufwendungen 40 % | 4'000'000 | 8,0 % | 320'000 |
Total | 10'000'000 | 800'000 | |
Verkauf des Grundstücks im Jahr 2024 (ohne Wert des Bodens) | 11'000'000 | ||
Wert des Bodens (ohne vorsteuerbelastete Aufwendungen) | 2'000'000 |
Der Erwerber und der Veräusserer rechnen die MWST mit der effektiven Abrechnungsmethode ab. Der Verwendungszweck des Grundstücks hat sich über die Jahre nicht geändert.
Der Erwerber verwendet die Liegenschaft neu zu 100 % für eine zum Vorsteuerabzug berechtigende unternehmerische Tätigkeit, da für sämtliche Vermietungen optiert wird.
Variante 1
Für den Verkauf des Grundstücks wird nicht optiert
Steuerliche Folgen beim Veräusserer
Zum Abzug berechtigende Vorsteuer (40 %) | 320'000 |
Wertverzehr (Abschreibungen gem. Art. 31 Abs. 3 MWSTG) für 12 Jahre = 60 % | - 192'000 |
Zeitwert Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) | 128'000 |
Die Vorsteuerkorrektur von 128'000 Franken ist unter Ziffer 415 der MWST-Abrechnung durch den Veräusserer zu deklarieren.
Der Verkauf des Grundstücks stellt eine von der Steuer ausgenommene Leistung (Lieferung) dar und die 11 Mio. Franken sind nicht zu versteuern. Die Deklaration ist unter den Ziffern 200 und 230 vorzunehmen. Der Wert des Bodens (CHF 2 Mio.) ist unter den Ziffern 200 und 280 zu deklarieren.
Steuerliche Folgen beim Erwerber
Ein Vorsteuerabzug ist nicht möglich (auch nicht im Rahmen einer Einlageentsteuerung). Beim Erwerber besteht kein Risiko einer Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) bei einer späteren Nutzungsänderung.
Variante 2
Für den Verkauf des Grundstücks wird vollumfänglich optiert
Steuerliche Folgen beim Veräusserer
Nicht zum Abzug berechtigende Vorsteuer (60 %) | 480'000 |
Wertverzehr (Abschreibungen gem. Art. 32 Abs. 2 MWSTG) für 12 Jahre = 60 % | - 288'000 |
Zeitwert Vorsteuerkorrektur (Einlageentsteuerung) | 192'000 |
Die Einlageentsteuerung von 192'000 Franken ist unter der Ziffer 410 der MWST-Abrechnung zu deklarieren und es sind geeignete Aufstellungen über die Berechnung elektronisch über das hierfür vorgesehene Portal hochzuladen.
Der Verkaufspreis von 11 Mio. Franken muss zum Normalsatz versteuert werden (Steuer CHF 891'000). Der Betrag ist unter den Ziffern 200, 205 (Option) und 303 zu deklarieren. Der Wert des Bodens (CHF 2 Mio.) ist unter den Ziffern 200 und 280 zu deklarieren.
Steuerliche Folgen beim Erwerber
Der Vorsteuerabzug ist im vollen Umfang möglich, da das Grundstück zu 100 % im unternehmerischen, zum Vorsteuerabzug berechtigenden Bereich verwendet wird. Bei einer späteren anderen Nutzung ist eine Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) vorzunehmen.
Variante 3a
Die Übertragung des Grundstücks erfolgt mit Meldeverfahren
Steuerliche Folgen beim Veräusserer
Der Veräusserer muss im Rahmen der Veräusserung des Grundstücks mit Meldeverfahren keine Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) vornehmen bzw. kann keine Einlageentsteuerung geltend machen. Die Übertragung des Grundstücks erfolgt gemäss bisheriger Nutzung zu 40 % im unternehmerischen, zum Vorsteuerabzug berechtigenden Bereich. Die steuerpflichtige Person erfüllt ihre Abrechnungs- und Steuerentrichtungspflicht durch Meldung.
Die Meldung des Verkehrswertes des Grundstücks (inkl. Wert des Bodens) von 13 Mio. Franken erfolgt unter den Ziffern 200, 225 und 280 (Wert des Bodens) der MWST-Abrechnung. Mit der MWST-Abrechnung sind zusätzlich das Formular Nr. 764 sowie weitere Unterlagen über die Berechnung elektronisch über das hierfür vorgesehene Portal hochzuladen.
Steuerliche Folgen beim Erwerber
Der Erwerber hat den Nachweis der vorherigen Nutzung des übernommenen des Grundstücks zu erbringen. Andernfalls geht die ESTV davon aus, dass der Veräusserer das zu veräussernde des Grundstück vollumfänglich für Tätigkeiten verwendet hat, die zum Vorsteuerabzug berechtigten (Art. 105 MWSTV; → MWST-Infos Meldeverfahren und Nutzungsänderungen).
Sofern der Erwerber den Nachweis der vormaligen Nutzung erbringen kann, hat er die Möglichkeit, auf der Nutzungsdifferenz die Einlageentsteuerung geltend zu machen.
Nicht zum Abzug berechtigende Vorsteuer (60 %) | 480'000 |
Wertverzehr für 12 Jahre (Art. 32 Abs. 2 MWSTG) = 60 % | - 288'000 |
Zeitwert Vorsteuerkorrektur (Einlageentsteuerung) | 192'000 |
Die Einlageentsteuerung von 192'000 Franken ist unter der Ziffer 410 der MWST-Abrechnung zu deklarieren. Der MWST-Abrechnung sind geeignete Aufstellungen über die Berechnung über die Berechnung elektronisch über das hierfür vorgesehene Portal hochzuladen.
Variante 3b
Die Übertragung des Grundstücks erfolgt mit Meldeverfahren (geänderte Ausgangslage beim Erwerber)
Die Ausgangslage gemäss vorangegangenen Ausführungen wird insofern geändert, als der Erwerber die Liegenschaft zu 100 % für nicht zum Vorsteuerabzug berechtigende Zwecke verwendet (Wegfall der Option).
Steuerliche Folgen beim Erwerber
Der Erwerber hat den Nachweis der vorherigen Nutzung des übernommenen Grundstücks zu erbringen. Andernfalls geht die ESTV davon aus, dass der Veräusserer das zu veräussernde Grundstück vollumfänglich für Tätigkeiten verwendet hat, die zum Vorsteuerabzug berechtigten (Art. 105 MWSTV; → MWST-Infos Meldeverfahren und Nutzungsänderungen).
Sofern der Erwerber den Nachweis der vormaligen Nutzung erbringen kann, hat er auf der Nutzungsdifferenz die Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) vorzunehmen.
Zum Abzug berechtigende Vorsteuer (40 %) | 320'000 |
Wertverzehr (Abschreibungen gem. Art. 31 Abs. 3 MWSTG) = 60 % | - 192'000 |
Zeitwert Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) | 128'000 |
Die Vorsteuerkorrektur von 128'000 Franken ist unter Ziffer 415 der MWST-Abrechnung zu deklarieren.
[Abbildung: im Original] | Sofern der Erwerber den Nachweis der vormaligen Nutzung nicht erbringen kann, hat er auf dem Kaufpreis (exkl. Wert des Bodens) von 11 Mio. Franken die Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) vorzunehmen, was einem Steuerbetrag von 891'000 Franken (8,1 % auf CHF 11 Mio.) entspricht. Auch diese Vorsteuerkorrektur ist unter Ziffer 415 der MWST-Abrechnung zu deklarieren. |
Erstmalige Praxisfestlegung infolge der Beurteilung neuer Sachverhalte (Publikationsdatum: 26.05.2026; vgl. betreffend zeitliche Wirkung → MWST-Info Zeitliche Wirkung von Praxisfestlegungen).