Ergebnisbericht

A. Einleitung

Das heutige Mietrecht datiert von 1990. Es hat den seinerzeitigen Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) aus dem Jahre 1972 abgelöst. Die vorangegangenen Revisionsarbeiten hatten mehrere Jahre gedauert. Dennoch wurden nach Inkrafttreten des neuen Rechts immer wieder Stimmen laut, welche Änderungen verlangten. Die Vermieterseite machte geltend, dass das neue Recht – obwohl im europäischen Vergleich eines der liberalsten – zu restriktiv sei und ihre Interessen nicht gebührend berücksichtige. Im Gegenzug sind auch die Mieterverbände tätig geworden und haben ihrerseits Änderungen beim Mietrecht – allerdings mit umgekehrten Vorzeichen, nämlich im Sinne einer Verstärkung des Mieterschutzes – verlangt.

Am 14. März 1997 hat der Schweizerische Mieter– und Mieterinnenverband die Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ eingereicht. Die Initiative, in der Form eines ausgearbeiteten Entwurfes, verlangte die Einführung eines geglätteten Hypothekarzinssatzes und eine Ausweitung der Formularpflicht bei Abschluss eines Mietvertrages sowie einen deutlichen Ausbau des Kündigungsschutzes. Der Bundesrat hat am 2. September 1998 beschlossen, dieser Volksinitiative einen Gegenvorschlag gegenüberzustellen. Der indirekte Gegenvorschlag zur Volksinitiative, der eine Änderung des Mietrechts im Obligationenrecht anstrebte, wurde am 13. Dezember 2002 von den Räten verabschiedet. Die Bindung an den Hypothekarzinssatz sollte entfallen und die Mietzinse inskünftig gemäss der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden. Für die Ermittlung der allfälligen Missbräuchlichkeit eines Mietzinses sollte nicht mehr auf den übersetzten Ertrag abgestellt werden, sondern auf das Vergleichsmieteprinzip.

Am 18. Mai 2003 haben Volk und Stände die Initiative „Ja zu fairen Mieten“ verworfen. Der Vorschlag des Parlaments, gegen den die Mieterorganisationen erfolgreich das Referendum ergriffen hatten, wurde in der Volksabstimmung vom 8. Februar 2004 vom Volk ebenfalls abgelehnt.

Dies hat zur Folge, dass das heutige Mietrecht mit all seinen Schwachstellen vorerst weiterbesteht, obgleich sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen insbesondere im Bereich der Hypothekarzinsen deutlich verändert haben. Diese Rechtslage ist nicht befriedigend. Daher hat das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement dem Bundesamt für Wohnungswesen den Auftrag erteilt, einen neuen Revisionsentwurf auszuarbeiten. Das Bundesamt wurde dabei durch die Eidgenössische Kommission für Wohnungswesen beraten.

Am 2. Dezember 2005 hat der Bundesrat das Vernehmlassungsverfahren zum Entwurf einer Änderung des Obligationenrechts im Titel über die Miete eröffnet. Der Entwurf geht im Wesentlichen von einem dualen System aus, bei dem die Vertragsparteien zwischen einem Indexmodell und einem Modell der Kostenmiete wählen können. Beim Indexmodell dürfen Mietzinserhöhungen gemäss der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise vorgenommen werden, beim Modell der Kostenmiete sind Mietzinsanpassungen gemäss der Kostenentwicklung zulässig.