Rapport sur les résultats

A. Introduction

Le droit du bail actuel date de 1990. Il succède à l’arrêté fédéral de 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AFMSL). Plusieurs années de travaux ont été nécessaires pour élaborer cette révision et, pourtant, après l’entrée en vigueur du nouveau droit, des voix se sont à nouveau élevées pour réclamer des changements. Les bailleurs l’ont déclaré trop restrictif – bien qu’il soit l’un des plus libéraux en comparaison européenne – et ne tenant pas assez compte de leurs intérêts. De leur côté, les associations de locataires se sont également activées et ont réclamé des changements allant dans le sens inverse, c’est-à-dire vers un renforcement de la protection des locataires.

Le 14 mars 1997, l’Association suisse des locataires a déposé l’initiative populaire « pour des loyers loyaux ». Sous la forme d’un projet rédigé, celleci demandait l’introduction d’un taux hypothécaire lissé, la généralisation de la formule obligatoire lors de la conclusion d’un contrat de bail, ainsi qu’une extension notable de la protection contre le congé. Le 2 septembre 1998, le Conseil fédéral a décidé d’y opposer un contre-projet indirect. Adopté par le Parlement le 13 décembre 2002, celui-ci visait une modification du droit du bail dans le code des obligations. Il prévoyait la suppression du couplage avec le taux hypothécaire et l’adaptation des loyers en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. Le caractère abusif d’un loyer ne devait plus se baser sur le rendement excessif, mais sur le principe du loyer de référence.

Le 18 mai 2003, le peuple et les cantons ont rejeté l’initiative « pour des loyers loyaux ». Le 8 février 2004, le peuple a également rejeté la proposition du Parlement, contre laquelle les associations de locataires avaient lancé le référendum avec succès.

Il en résulte que le droit du bail actuel subsiste malgré ses faiblesses, bien que les conditions-cadre économiques aient sensiblement changé, en particulier pour ce qui est des taux hypothécaires. Or, cette situation juridique n’est pas satisfaisante et c’est la raison pour laquelle le Département fédéral de l’économie (DFE) a chargé l’Office fédéral du logement (OFL) d’élaborer un nouveau projet de révision. Dans cette tâche, l’OFL a été conseillé par la Commission fédérale du logement.

Le 2 décembre 2005, le Conseil fédéral a ouvert la procédure de consultation relative au projet de modification du titre du droit des obligations concernant le bail. Le projet est pour l’essentiel basé sur un système dualiste, permettant aux parties contractantes de choisir entre un modèle d’indexation du loyer et un modèle de loyer basé sur les coûts. Le premier se base sur l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation pour procéder à une augmentation de loyer, alors que le second admet les adaptations de loyer en fonction de l’évolution des coûts.

Tous les gouvernements cantonaux ont été invités à participer à la consultation aux côtés de 16 partis politiques, 70 organisations et du Tribunal fédéral. La procédure a été close le 31 mars 2006. 86 avis ont été remis (26 cantons, 8 partis politiques, 50 organisations, 2 particuliers) ; le Tribunal fédéral a renoncé expressément à prendre position.