Erläuternder Bericht

Eidgenössisches Volkswirtschaftsdepartement EVD

Bundesamt für Wohnungswesen BWO

Bereich Recht

Entwurf

25.09.2007

Erläuternder Bericht zu den Änderungen der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)

Artikel 4bis Akontozahlungen für Nebenkosten

Absatz 1

In jüngerer Zeit wurde festgestellt, dass Nebenkosten einen immer wesentlicheren Anteil an den gesamten Wohnkosten einnehmen. Gelegentlich wird sogar von einer „zweiten Miete“ gesprochen.

Beim Abschluss eines Mietvertrages wird in der Regel vereinbart, dass die Mietenden für die tatsächlich anfallenden Nebenkosten aufzukommen haben. Diesbezüglich wird häufig ein monatlich zu bezahlender Akontobetrag vereinbart. Die Differenz zu den tatsächlichen Kosten wird dann aufgrund einer Abrechnung bestimmt. Bisher konnten die Vertragsparteien die Höhe des Akontobetrags frei vereinbaren, wobei dieser in der Praxis durch die Vermieterschaft vorgegeben wird. Somit musste der Akontobetrag nicht zwingend im Bereich der Höhe der tatsächlichen Nebenkosten liegen. Es hat sich jedoch gezeigt, dass die Mieterschaft oft irrtümlicherweise davon ausgeht, dass der Akontobetrag der ungefähren Höhe der tatsächlichen Nebenkosten entspreche. Sie ist jeweils überrascht, wenn nach der Abrechnungsperiode eine hohe Nachforderung von Nebenkosten fällig wird, weil der Akontobetrag, sei es bewusst oder unbewusst, zu tief angesetzt wurde.

Um die Mieterinnen und Mieter in ihrer Annahme zu schützen, der Akontobetrag entspreche in etwa den tatsächlichen Kosten und um sogenannte „Lockvogel Akontobeträge“ zu unterbinden, wird Artikel 4^bis in der Verordnung eingeführt. Demnach soll die Vermieterschaft im Rahmen einer Abrechnung nur dann eine Nebenkosten Nachforderung stellen können, wenn die Akontobeträge bei der Vertragsvereinbarung den aktuellsten, der Vermieterschaft bekannten, tatsächlichen Nebenkosten entsprachen. Gemäss Artikel 4 Absatz 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) muss die Vermieterschaft mindestens einmal jährlich eine Abrechnung erstellen. Daher ist es zweckmässig, dass sie sich bei der Festlegung des Akontos anlässlich des Vertragsabschlusses auf den Betrag der letzten Abrechnungsperiode stützen muss. Wenn sie auf spezifische Daten von Dritten angewiesen ist, beispielsweise bei individuellen Heizkostenabrechnungen, und wenn diese Daten noch nicht vorliegen, darf sich die Vermieterschaft bei der Vertragsunterzeichnung auch auf die Zahlen der vorletzten Abrechnung stützen.