Rapport explicatif

Département fédéral de l’économie DFE

Office fédéral du logement OFL

Secteur Droit

Projet

25.09.2007

Rapport explicatif relatif aux modifications de l’ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF)

Art. 4bis Paiement par acomptes des frais accessoires

Al. 1

La part que prennent les frais accessoires dans la facture totale du loyer n’a cessé d’augmenter. Ces dernières années, ce phénomène est devenu tel que l’on va jusqu’à parler de « second loyer ».

A la signature d’un contrat de bail, l’habitude est de convenir que les locataires paient les frais accessoires effectifs, essentiellement sous la forme d’acomptes mensuels. La différence entre les frais effectifs et le total des acomptes est établie sur la base d’un décompte. Aujourd’hui, les parties au contrat peuvent convenir librement du montant des acomptes même si l’on constate, dans la pratique, qu’il est fixé par le bailleur. Cette somme ne doit pas impérativement correspondre au montant des frais accessoires effectifs. Or les locataires pensent souvent à tort que le montant des acomptes avoisine les frais accessoires effectifs. Ils sont chaque fois surpris devant la somme qui leur reste à payer au terme de la période de décompte, parce que le montant des acomptes a été fixé bien trop bas, consciemment ou non.

Le nouvel art. 4^bis vise donc à protéger les locataires qui pensent que le montant des acomptes correspond plus ou moins aux frais effectifs et à éviter que ce montant ne soit utilisé comme une attrape. Les bailleurs ne pourront percevoir des frais accessoires a posteriori sur la base d’un décompte que si le montant des acomptes stipulé dans le contrat correspond aux frais accessoires effectifs les plus récents dont le bailleur avait connaissance.

L’art. 4, al. 1, de l’OBLF précise que le bailleur doit établir un décompte au moins une fois par an. Il est donc judicieux qu’il se fonde sur la dernière période de décompte pour définir le montant des acomptes à la signature du bail. S’il est tributaire de données particulières provenant de tiers – c’est par exemple le cas lors de décomptes de frais de chauffage individuels –, le bailleur pourra se baser sur les chiffres de l’avant-dernier décompte lors de la conclusion du contrat de bail.

Cette disposition s’appliquera aux nouveaux contrats de bail. Pour les baux en cours, la protection visée revêt moins d’importance puisque, ayant déjà reçu un décompte, les locataires sont au fait des frais accessoires effectifs.