Rapport sur les résultats

Es ist nicht einzusehen, weshalb auf die gesetzlichen Grundpfandrechte nicht zum Voraus soll verzichtet werden können, insbesondere dann, wenn der Betroffene anderweitig sichergestellt wird.

SVV: Wenn Mieter und Pächter die Schuldner des Unternehmers sein können sollen, dann ist in Art. 837 Abs. 2 dem Eigentümer zwingend ein zeitgerechtes Kontrollmittel zu geben. Abs. 2 von Art. 837 muss deshalb ergänzt werden und wie folgt lauten:

"Ist der Schuldner von Forderungen der Handwerker oder Unternehmer ein Mieter oder ein Pächter, so besteht der Anspruch nur, wenn der Grundeigentümer eine schriftliche Zustimmung zu konkret bezeichneten Arbeiten im Voraus erteilt hat. Diese schriftliche Zustimmung darf nicht mehr als 12 Monate vor Aufnahme der Arbeiten zurückliegen."

Nur eine solche Präzisierung schafft die Verbindung mit dem mietrechtlichen OR 260a Abs. 1 (dito für das Pachtrecht). Die explizite Erwähnung der konkreten schriftlichen Zustimmung ist notwendig, wie die verschiedenen Bauhandwerkerpfandrechtsfälle der Praxis zeigen. Zu oft werden Eigentümer mit Bauhandwerkerpfandrechtsfällen eingeklagt, obwohl keine explizite Zustimmung vorliegt. Doch der Beweis, dass es ein unbewilligter Mieterausbau sei, ist oftmals schwer.

Die Erweiterung des Handwerkerpfandrechts auf Mieter und Pächter als Auftraggeber ist nicht unproblematisch. Die Lehre hat die einschlägigen BGE teilweise stark und zu Recht kritisiert (vgl. z.B. Piotet in SJZ). Nach dem bisherigen Gesetzeswort-laut muss ein Vertragsverhältnis mit auftrags- oder werkvertraglichem Charakter vom Eigentümer ausgehen, damit ein Handwerkerpfandrecht überhaupt möglich ist. Durch die bundesgerichtliche Erweiterung kann nun ein Vertragsverhältnis, das auf Nutzung oder Gebrauch ausgelegt ist, und gerade nicht zu baulichen Massnahmen führen soll, pfandrechtsbegründend sein. Gebrauchsüberlassungsverträge haben einen vollkommen anderen Zweck als Bau-Aufträge oder Bau-Werksverträge. Die bundesgerichtliche Erweiterung, die nun Gesetz werden soll, ist dogmatisch nicht fundiert und daher grundsätzlich abzulehnen.

Einzige Rechtfertigung der bundesgerichtlichen Erweiterung ist die Kombination eines Gebrauchsnutzungsvertrages mit bauwerkvertraglichen Elementen, im Sinne und Interesse des Eigentümers. Alleine die Vereinbarung einer Rohbaumiete, mit dem implizierten Recht zum Mieterausbau, genügt diesem Erfordernis genau aus diesem Grunde nicht. Mieterausbauten sind regelmässig sehr nutzerspezifisch und führen nur für den betreffenden Mieter zu einem Mehrnutzen, nicht aber für den Eigentümer. Der Eigentümer profitiert von diesem Mieterausbau in keiner Weise. Im Gegenteil, er wird latent belastet, denn bei Mietende muss er für einen Nachfolgemieter allenfalls den Mieterausbau auf eigene Kosten zurückbauen. Deshalb kann ein Mieterausbau nur zu Pfandrechten berechtigen, wenn der Ausbau im ausdrücklichen Sinne und Interesse des Eigentümers erfolgt. Diese Gewähr besteht nur dann, wenn er dem Mieter zu konkret bezeichneten baulichen Massnahmen die Bauerlaubnis erteilt.

Zur Verdeutlichung unserer oben erwähnten Präzisierung ist der mögliche Pfandrechtsfall bei Mieter- oder Pächterausbauten vor Augen zu führen: Zur Anwendung kommt das Bauhandwerkerpfandrecht nur, wenn der Schuldner, der Mieter/Pächter, seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt. Das heisst, der