Rapport experts 2

Generalsekretariat UVEK Motion Ritter - Entschädigung bei Enteignungen von Kulturland

3.4.1 Methodische Erläuterungen

Die Lageklassemethode ist eine Methode zur relativen Landwertermittlung. Sie basiert auf der Annahme, dass der Landwert in einer bestimmten Relation zum Gebäudewert respektive zum Mietwert der auf dem Grundstück stehenden Liegenschaft steht. Die Lageklassemethode war in der Vergangenheit bei Liegenschaftswertermittlungen verbreitet und wurde vor allem dann verwendet, wenn im Rahmen einer Realwertbestimmung der Landwert nicht mit statistischen Methoden (konkrete Verkäufe in vergleichbarer Lage) bestimmt werden kann. In der heutigen Bewertungspraxis für Liegenschaftswertermittlungen kommen in der Regel Vergleichswertverfahren (hedonische Verfahren), Ertragswertmethoden und Discounted Cashflow-Methoden zum Einsatz. Für unbebaute Grundstücke wird bei Liegenschaftsschätzungen i.d.R. die sogenannte direkte Methode angewandt, bei welcher der Landwert aus dem Mietwert abgeleitet wird. Ist oder wird ein Grundstück bebaut, wird typischerweise die indirekte Methode angewandt, bei welcher der Landwert aus den Wiedererstellungskosten der darauf stehenden Bauten oder Anlagen berechnet wird.

Bei der Lageklassemethode wird in einem ersten Schritt jeweils die Lageklasse bestimmt. Hierzu werden fünf Hauptkriterien (Standort, Nutzung, Lage, Erschliessung, Marktsituation) auf einer Skala von beispielsweise 1 bis 10 eingestuft. Der Durchschnitt der fünf Werte ergibt die Lageklasse. Aktuell bestehen Lageklasseschlüssel für Wohnnutzungen, Geschäfts-/Büro-/Gewerbenutzungen, Industrienutzungen sowie für öffentliche Nutzungen, nicht jedoch für Kulturland.

Bei der direkten Methode wird bei Liegenschaftsschätzungen die Lageklasse sodann mit 6.25 % multipliziert und durch den für das konkrete Grundstück bestimmten Kapitalisierungssatz geteilt. Dieser Wert ergibt multipliziert mit dem effektiven oder geschätzten Jahresmietertrag den Landwert. Bei der indirekten Methode wird die Lageklasse mit 6.25 % multipliziert und durch 1 minus diesen Wert geteilt. Dieser Wert multipliziert mit den Wiedererstellungskosten der Bauten oder Anlagen ergeben den Landwert.

3.4.2 Zahlenbeispiel

Um einen Einblick in die Resultate der Lageklassemethode zu erhalten, wird eine Beispielrechnung für den Landwert für ein Grundstück entlang der Autobahn A I (z.B. Härkingen SO) vorgelegt. Wo möglich wird sowohl die direkte als auch die indirekte Methode angewendet. Dabei wird je eine Berechnung des Landwertes für eine Nutzung als Kulturland, als Bauland und zu Infrastrukturzwecken vorgenommen. Die folgenden Annahmen werden getroffen:

• Landwirtschaft: Pachtzins von GHF 5.-/Are Agrarfläche; Lageklasse gemäss

LK-Schlüssel Industrie.

27 Wüest & Partner