Rapport experts 2

Generalsekretariat UVEK Motion Ritter - Entschädigung bei Enteignungen von Kulturland

Wohnnutzung: Miete von CHF 3'000.- für ein EFH mit 180 m' Geschossfläche auf 500 m² Grundstücksfläche. Baukosten von CHF 630'000.- bzw. CHF 3'500.-/m² Geschossfläche; Lageklasse gemäss LK-Schlüssel Wohnen. Verkehrsinfrastruktur: Mittlere Kosten Nationalstrassenbau in der Schweiz zw. 1990 und 2010 CHF 115 Mio./km. Bei einer Trasseebreite für eine vierspurige Autobahn mit Pannenstreifen von 28 m entspricht dies rund CHF 4'100.-/m²; Lageklasse gemäss LK-Schlüssel öffentliche Nutzungen.

Der Landwert einer Nutzung als Kulturland ist nur mit der direkten Methode zu errechnen und erzielt aufgrund der tiefen Ertragswerte sehr tiefe Landwerte. Der Landwert für die Wohnnutzung kann aufgrund der direkten und indirekten Methode erfolgen und ergibt Werte, die so auch effektiv im Markt zu beobachten sind. Die Landwertbestimmung für die Nationalstrasse kann nur mit der indirekten Methode errechnet werden und ergibt aufgrund der hohen Kosten der Nationalstrasse den höchsten Wert, noch höher als der Wert für Bauland in der Wohnzone. Wenn also der durch die Lageklassemethode berechnete Landwert verglichen wird für ein Grundstück, das als Kulturland verwendet wird, mit dem ebenso durch die Lageklassemethode berechneten Landwert für ein Grundstück, auf dem eine Nationalstrasse erstellt wird, so ergibt sich ein Wert für das Land der Nationalstrasse, der mehr als das Tausendfache des Landwertes gemäss der landwirtschaftlichen Nutzung beträgt.

Tabelle 6: Zahlenbeispiel für Kulturland Bauland Verkehrsinfrastruktur (EFH-Zone) die Lageklassemethode nach k.A., " " " " """" " Art der Nutzung

Mietertrag 0.0572

in CHF/m' p.a. Pachtzins (Miete. EFH). da keine direkten Ein- Quelle: Wüest & Partner

nahmen für Eigentümer Erstellungskosten k.A., 1'440 4M00

in CHF/m' da unbebaut

I Lägeklasse 1.8 3.1 1.6

Landwert in CHF/m 1.8 » 0.0625 3.1 « 0.0625 k.A.,

0.05 • 72 -

Direkte Methode 0.065 0.055 da kein Mietertrag

(Ertrag) - 0.10254

Landwert k.A., 3.1 • 0.0625 1.6 » 0.0625

1'260 * 4'100 »

in CHF/m' da keine Erstel- 1 - (3.1 • 0.0625) 1 - (1.6 » 0.0625) Indirekte Methode lungskosten

(Kosten)... 303^ L456..

.3 Eignung

Die Lageklassemethode wird bei Bewertungen eher zur Plausibilisierung einer Schätzung und grundsätzlich nie als einzige Schätzungsmethode angewandt. Der Vorteil der Lageklassemethode liegt in der einfachen rechnerischen Anwendbarkeit.

Die Verwendung der Lageklassemethode hat aber auch gewichtige Nachteile. So sind die bestehenden Lageklasseschlüssel grundsätzlich auf Grundstücke innerhalb von Bauzonen und auf spezifische Nutzungen der jeweiligen Lageklasse-

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