Rapport experts 2

Generalsekretariat UVEK Motion Ritter - Entschädigung bei Enteignungen von Kulturland

Begriff plausible Werte impliziert Landwerte, die nicht allzu stark variieren zwischen verschiedenen Projekten und Situationen, also beispielsweise zwischen Nationalstrassen- oder Wasserschutzvorhaben. Mit der indirekten Lageklassemethode variieren die Landwerte jedoch deutlich je nach Art der Infrastruktur, weil die damit berechneten Landwerte linear von den Erstellungskosten abhängig sind.

Zweitens dürfte eine in breiten Kreisen als fair wahrgenommene Entschädigung bei Enteignungen von Kulturland auch darauf angewiesen sein, dass die Entschädigung in einem gewissen Verhältnis zu den heutigen Marktwerten von Kulturland steht. Diese Anforderung ist auch deshalb wichtig, weil die Motion vorsieht, die Lageklassemethode nur dann einzusetzen, wenn keine Marktwerte erhältlich sind. Allerdings dürften die mit der Lageklassemethode berechneten Landwerte für Infrastrukturprojekte regelmässig deutlich höher ausfallen als die heutigen Marktwerte für Kulturland. Das obige Illustrationsbeispiel zeigte, dass der für Infrastrukturprojekte berechnete Landwert sogar höher ausfällt als der Landwert für Bauland in der Wohnzone. Und der mit der Lageklassemethode berechnete, teilweise sehr hohe Landwert für Infrastrukturprojekte (teilweise über CHF 450.- / m ) wäre teilweise mehrere Tausend Mal höher als der Landwert für Kulturland, welches mit der Lageklassemethode bewertet wird (teilweise unter CHF 0.1 / m ) .

Drittens würden die resultierenden Landwerte einen Zufallscharakter in dem Sinne aufweisen, dass die resultierenden Landwerte deutlich nach Art der Infrastruktur variieren.

Kapitel 3.4 zeigte, dass es aus einer bewertungstechnischen Perspektive theoretisch möglich wäre, Landwerte anhand der vom Motionär vorgeschlagenen Lageklassemethode festzulegen. Aber die Eignung der Lageklassemethode ist für den Anwendungsbereich der Motion Ritter als nicht zielführend einzustufen. Die daraus resultierenden Werte weisen einen Zufallscharakter auf und dürften in der Regel als wenig plausibel wahrgenommen werden.

Denn erstens werden für Kulturland, welches dem BGBB unterstellt ist, seit 1994 keine Preise mehr beobachtet, die nicht durch die reglementierte Wirkung des BGBB beeinflusst sind. Zweitens sind die Ertragswerte tiefer als die Verkehrswerte. Und drittens kann der Marktpreis für Kulturland, das dem BGBB unterstellt ist, nicht aus dem Marktpreis für Kulturland abgeleitet werden, das nicht dem BGBB unterstellt ist, da es sich um unterschiedliche Märkte mit zusätzlichen potenziellen Nachfragern handelt.

Da im Falle einer Enteignung der Enteignete stets von Anfang an weiss, dass er das Grundstück abzutreten hat, kann bei einer Enteignung nicht derjenige Preis

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