3.2 Che cosa occorre conteggiare?

Info IVA per settore 26 · Uffici di esecuzione e fallimenti

In vigore · Stato dal 3 settembre 2026

AFC · Info IVA settore 26 · n. 3.2 · Italiano

Il rendiconto IVA è allestito secondo le disposizioni della LIVA. Se non trova applicazione la procedura di notifica ai sensi della cifra 2, occorre procedere come segue:

[Illustrazione: nell’originale]

Se viene recuperato il credito che un debitore contribuente ha verso terzi, viene riscossa anche l’IVA. Gli importi IVA conseguiti nell’ambito di una procedura d’esecuzione forzata costituiscono spese di realizzazione (art. 89 cpv. 6 LIVA). L’imposta incassata deve quindi essere versata all’AFC prima che i ricavi rimanenti siano ripartiti tra i creditori.

Al riguardo bisogna osservare i seguenti esempi.

Lettera A: vendita di beni mobili
Il credito fiscale che risulta dalla realizzazione di beni nasce al momento dell’aggiudicazione al miglior offerente oppure al momento della vendita a trattative private (art. 3 lett. c LIVA). L’IVA all’aliquota determinante (aliquota d’imposta, AS o AF) è inclusa nel ricavo conseguito e rientra nelle spese di realizzazione (art. 89 cpv. 6 LIVA).

Lettera B: locazione o affitto di immobili (locali)
Se il contribuente ha optato, indicando chiaramente l’imposta sulla fattura per il destinatario della prestazione o dichiarandola (cumulativamente) alle cifre 200 e 205 del rendiconto IVA, per l’imposizione della locazione o dell’affitto (art. 22 LIVA), l’IVA inclusa nella pigione rientra nelle spese di realizzazione (art. 89 cpv. 6 LIVA). Secondo l’articolo 22 capoverso 2 lettera b LIVA l’opzione per la locazione o l’affitto di beni immobili (locali) non è invece ammessa se è utilizzata dal locatore o affittuario esclusivamente a scopo abitativo.

L’ufficio d’esecuzione deve verificare quanto precede sulla base dei documenti commerciali (in particolare fatture).

[Illustrazione: nell’originale]

I principi e le condizioni concernenti l’opzione sono reperibili nell’info IVA Oggetto dell’imposta.

[Illustrazione: nell’originale]

Le info IVA Deduzione dell’imposta precedente e Modifiche d’utilizzazione contengono ulteriori informazioni in merito alla correzione della deduzione dell’imposta precedente.

Lettera C: vendita di immobili o parti di essi
Di regola, la vendita di immobili o di parti di essi è esclusa dall’imposta (art. 21 cpv. 2 n. 20 LIVA). L’info IVA concernente il settore Amministrazione, locazione e vendita di immobili contiene ulteriori informazioni in merito.

Anzitutto occorre appurare se il debitore applica il metodo effettivo o i metodi delle aliquote saldo (AS) o aliquote forfetarie (AF).

[Illustrazione: nell’originale]

articoli 36 e 37 LIVA.

In caso di applicazione del metodo di rendiconto effettivo (non in caso di applicazione dei metodi delle AS o AF), è possibile l’imposizione volontaria (opzione) delle cifre d’affari conseguite con la vendita di immobili (senza il valore del terreno). Conformemente all’articolo 22 capoverso 2 lettera b LIVA l’opzione per la vendita di un immobile non è invece ammessa se tale immobile è utilizzato dall’acquirente esclusivamente a scopo abitativo (cifra 3.2, lett. B).

L’IVA deve essere conteggiata come segue.

Imposta sulle prestazioni eseguite sul territorio svizzero:
Se si opta per l’imposizione della vendita, la controprestazione, senza il valore del terreno, è imponibile all’aliquota normale. Il credito fiscale nasce al momento dell’aggiudicazione al miglior offerente o al momento della vendita a trattative private. L’IVA è inclusa nel ricavo conseguito. L’IVA calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile (edificio), senza il valore del terreno, rientra nelle spese di realizzazione (art. 89 cpv. 6 LIVA).

Correzione della deduzione dell’imposta precedente:
Se non si opta per l’imposizione della vendita, occorre eventualmente procedere alla correzione della deduzione dell’imposta precedente (art. 31 LIVA). Anche le correzioni della deduzione dell’imposta precedente rientrano nelle spese di realizzazione (art. 89 cpv. 6 LIVA).

[Illustrazione: nell’originale]

Ulteriori informazioni sul valore del terreno figurano nelle info IVA concernenti i settori Edilizia e Amministrazione, locazione e vendita di immobili.

[Illustrazione: nell’originale]

I principi e le condizioni concernenti l’opzione sono reperibili nell’info IVA Oggetto dell’imposta.

[Illustrazione: nell’originale]

Le info IVA Deduzione dell’imposta precedente e Modifiche d’utilizzazione contengono ulteriori informazioni in merito alla correzione della deduzione dell’imposta precedente.

Prima definizione della prassi in seguito alla modifica di disposizioni sull’IVA (art. 83 OIVA; abrogazione dell’art. 93 OIVA), applicabile dal 01.01.2025 (riguardo all’applicabilità temporale, → info IVA Prassi dell’AFC: applicabilità temporale).