1.3 Terreno

(art. 24 cpv. 6 lett. c LIVA)

Oggetto delle seguenti delucidazioni è il terreno che può essere urbanizzato o no, ma non edificato.

La parte della controprestazione inerente al valore del terreno in caso di alienazione di un bene immobile non è inclusa nella base di calcolo (art. 24 cpv. 6 lett. c LIVA). La controprestazione per la vendita del terreno non soggiace quindi all’imposta. Ciononostante, le imposte precedenti risultanti dall’acquisto del terreno possono, nel quadro dell’attività imprenditoriale, inizialmente essere fatte valere. Lo stesso vale per l’imposta precedente per i costi per l’urbanizzazione (urbanizzazione grezza e/o fine, lavori di sondaggio, costi di parcellazione, costi di picchettazione ecc.). Se già al momento dell’acquisto, o successivamente nel quadro dell’urbanizzazione, emerge chiaramente che il terreno è destinato in parte o totalmente a costruzioni, per le quali nessuna opzione è ammessa sulla locazione o vendita escluse dall’imposte, oppure per l’utilizzazione a scopo abitativo (titolare di un’impresa individuale), la deduzione delle imposte precedenti risultanti non è ammessa oppure è ammessa solo proporzionalmente sin dall’inizio.

Se il Comune autorizza il proprietario stesso a eseguire i lavori di urbanizzazione grezza del terreno edificabile e quest’ultimo affida l’esecuzione a terzi, egli può dedurre, nell’ambito della sua attività legittimante la deduzione dell’imposta precedente, l’imposta precedente su queste prestazioni di terzi. Ciò vale anche se dopo l’urbanizzazione, le strutture (strade, condotte dell’acqua e delle canalizzazioni) sono trasferite a titolo gratuito al Comune (→ info IVA concernente il settore Collettività pubbliche).

Quando si aliena un terreno urbanizzato o non urbanizzato, i costi d’urbanizzazione e quelli sorti in relazione all’acquisto possono essere menzionati separatamente nel contratto di compravendita e imposti all’aliquota normale. Il rimanente ricavo dalla vendita non soggiace all’imposta. In questo caso la deduzione dell’imposta precedente in relazione all’acquisto e all’urbanizzazione del terreno è stata fatta valere a ragione. Se non si opera questa separazione, la vendita del terreno (ricavo totale della vendita) non soggiace all’imposta. Poiché questi beni e prestazioni di servizi gravati d’imposta precedente s’intendono non utilizzati, tutte le deduzioni delle imposte precedenti fatte valere in relazione al terreno venduto, vanno di conseguenza corrette integralmente (senza ammortamento; vedi art. 69 cpv. 1 OIVA) e senza interessi di mora (consumo proprio di cui all’art. 31 LIVA). Questo perché il terreno lascia la sfera imprenditoriale. La vendita del terreno non è una prestazione esclusa dall’imposta ai sensi dell’articolo 21 capoverso 2 LIVA.

In caso di acquisto o di vendita del terreno, l’acquirente o il venditore contribuente può far valere, per i costi direttamente legati all’acquisto o alla vendita (inserzioni, onorario d’intermediazione, approntamento di contratti di compravendita, spese notarili ecc.), la deduzione dell’imposta precedente nell’ambito della sua attività imprenditoriale.

Il valore della vendita di un terreno va dichiarato alle cifre 200 e 280 del rendiconto IVA.

Spiegazioni in merito al trattamento fiscale IVA in caso di vendita di terreni edificati sono riportate nelle cifre 5.1–5.4.

Esempio
L’impresa generale contribuente Rossi Ingegneria Edile SA acquista nel 2022 da una persona privata, Gianni Mora domiciliato a Lugano, un terreno edificabile non urbanizzato per 3 milioni di franchi. L’acquisto di questo terreno comporta alla Rossi Ingegneria Edile SA ulteriori costi (p. es. costi notarili) direttamente correlati con il terreno edificabile pari a un importo di 10 770 franchi (incl. 7,7 % IVA). L’urbanizzazione grezza (esecuzione delle condotte di adduzione e di scarico-evacuazione come pure delle vie d’accesso) per un importo di 250 000 franchi viene effettuata dal Comune di Lugano. Nel quadro dell’urbanizzazione grezza, la Rossi Ingegneria Edile SA deve sostenere spese supplementari, gravate d’imposta precedente, in relazione alle misurazioni catastali, alla parcellazione ecc. per 32 310 franchi (incl. IVA del 7,7 %). Nel 2024 la Rossi Ingegneria Edile SA vende la metà del terreno edificabile (comprendente l’urbanizzazione grezza, la misurazione catastale, la parcellazione ecc.) al prezzo di 1,8 milioni di franchi all’impresa Bianchi Immobili SA. Alla Rossi Ingegneria Edile SA risultano costi in diretta correlazione con la vendita pari a un importo di 16 215 franchi (incl. 8,1 % IVA) L’altra metà del terreno (incl. urbanizzazione grezza, la misurazione catastale, la parcellazione ecc.) è utilizzata dalla Rossi Ingegneria Edile SA stessa per costruirvi un edificio commerciale (destinato in futuro alla locazione con opzione).

Valutazione fiscale

• La persona privata Gianni Mora non deve imporre la vendita del terreno edificabile (CHF 3 milioni) alla Rossi Ingegneria Edile SA.

• L’impresa Rossi Ingegneria Edile SA può dedurre l’imposta precedente (CHF 770) sui costi notarili direttamente correlati all’acquisto del terreno edificabile nell’ambito della sua attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta precedente.

• Le prestazioni d’urbanizzazione grezza eseguite dal Comune di Lugano per un importo di 250 000 franchi costituiscono, per il Comune, un’attività sovrana. Di conseguenza esso le fattura senza IVA.

• Per le spese supplementari gravate d’imposta precedente di 32 310 franchi (di cui 2310 franchi d’imposta precedente) per le misurazioni catastali, la parcellazione ecc., la Rossi Ingegneria Edile SA può inizialmente far valere la deduzione dell’imposta precedente nell’ambito della sua attività imprenditoriale.

• Alla rivendita di metà terreno edificabile (CHF 1,8 milioni) alla Bianchi Immobili SA, la Rossi Ingegneria Edile SA potrà menzionare e conteggiare separatamente i propri costi d’urbanizzazione (totale CHF 30 000 escl. IVA), ossia in questo caso 15 000 franchi maggiorati di un supplemento d’IVA dell’8,1 % pari a 1215 franchi. La deduzione dell’imposta precedente fatta valere sulla metà delle spese gravate d’imposta precedente è giustificata. Se sceglie un’altra procedura elencata nella presente cifra (ossia nessuna dichiarazione separata nel contratto di vendita), la Rossi Ingegneria Edile SA corregge la deduzione dell’imposta precedente fatta valere nel 2022 pari a 1155 franchi (7,7 % di 15 000 franchi).

• L’imposta precedente di 1215 franchi è deducibile sui costi di vendita direttamente attribuibili (inserzioni, onorario d’intermediazione) nell’ambito dell’attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta precedente.

• Nel rendiconto IVA va dichiarato: alla cifra 200 il prezzo di vendita per 1,8 milioni di franchi della metà del terreno edificabile, alla cifra 280 il valore del terreno di 1 783 785 franchi e alla cifra 303 i costi d’urbanizzazione di 16 215 franchi (importo lordo, incl. 8,1 % IVA).

• La Rossi Ingegneria Edile SA utilizza l’altra metà del terreno edificabile per la propria attività imprenditoriale (costruzione di un edificio commerciale destinato in futuro alla locazione con opzione). In questo caso non è necessaria alcuna correzione dell’imposta precedente.

Modifica della prassi in seguito a una sentenza di un tribunale riguardante la prassi vigente dell’AFC (data di pubblicazione: 29.09.2025; riguardo all’applicabilità temporale, → info IVA Prassi dell’AFC: applicabilità temporale).